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Appartement à vendre

VilleCognin (73)
Surface84.04m²
Coût Total189 720€
Loyer Annuel12 910€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 000 €
Surface : 84.04 m²
Prix au m² : 1 987,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 20 m²), 3 chambres, Balcon, calme, Exposition sud-ouest

Au coeur du centre-ville commerçant de Cognin, au 1er étage avec ascenseur, découvrez cet appartement T4 de 84,04 m² offrant un cadre de vie fonctionnel.

L'espace de vie se compose d'un salon confortable d'environ 20 m², une cuisine fonctionnelle et son coin repas attenant complètent cet espace, avec une ouverture directe sur le balcon exposé Sud-Ouest.

L'espace nuit comprend trois chambres confortables, une salle d'eau, un WC séparé et un cellier idéal pour le rangement. De nombreux placards intégrés viennent compléter l'ensemble.

En annexe, vous disposerez d'une cave en sous-sol, d'un local commun à vélos et du parking de la résidence. Un bien offrant un grand confort de vie, à proximité immédiate des commerces, transports en commun, écoles et services publics.

Ne manquez pas cette opportunité de créer votre futur cocon !

L'appartement nécessite un petit rafraîchissement, pour le personnaliser à votre goût.

Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Cognin
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73160
Coordonnées : 45.567735, 5.894742
Total : 189 720€
Prix d'acquisition : 167 000€
Travaux : 9 360€
Valeur du bien : 176 360€
Frais de notaire : 13 360€
Coût estimé : 13 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.04m²
Loyer prédit : 12.80€/m²/mois
Fourchette : 10.50€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1076€/mois
Loyer annuel estimé : 12910€/an
Fourchette totale : 882€ - 1312€/mois
Fourchette annuelle : 10586€ - 15743€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 685,23 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 667 €
Prix d'achat :167 000 €
Décote à l'achat :-58 667€ (-26.0%)
Marge achat-revente :35 947€ (15.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 656,75€
Coût de l'assurance :16 600,50€
Taxe foncière : 1 290,95€/an
Soit par mois : 107,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 075,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 129 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 360 €(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Carrelage murs (5m²): 5 × 60€/m² = 300€, Carrelage sol (5m²): 5 × 60€/m² = 300€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cognin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les coûts de peinture sont estimés à 30€/m² pour un rafraîchissement.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 076 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 910 €/an
Calcul : 1 076 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 720 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 291 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 589 €
Revenus locatifs : +12 910 €
Charges déductibles : -17 589 €
Résultat foncier Année 1 : -4 680 €(Déficit de 4 680 €)
Imputable sur revenu global : 4 680 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 229 €/an
Revenus locatifs : +12 910 €
Charges déductibles : -8 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 680 €/an
Prix d'achat du bien : 167 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 550 €(65% de 167 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 947 €/an
Calcul : 108 550 € × 3,636% = 3 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 910 €17 595 €6 280 €-4 686 €4 686 €--
213 168 €8 067 €6 112 €5 100 €---
313 431 €7 894 €5 939 €5 537 €---
413 700 €7 714 €5 759 €5 985 €---
513 974 €7 529 €5 574 €6 445 €---
614 253 €7 337 €5 382 €6 916 €---
714 538 €7 138 €5 183 €7 400 €---
814 829 €6 933 €4 978 €7 896 €---
915 126 €6 721 €4 766 €8 405 €---
1015 428 €6 502 €4 547 €8 926 €---
1115 737 €6 275 €4 320 €9 462 €---
1216 051 €6 040 €4 085 €10 011 €---
1316 372 €5 798 €3 843 €10 575 €---
1416 700 €5 547 €3 592 €11 153 €---
1517 034 €5 287 €3 333 €11 746 €---
1617 375 €5 019 €3 064 €12 355 €---
1717 722 €4 742 €2 787 €12 980 €---
1818 076 €4 455 €2 500 €13 621 €---
1918 438 €4 159 €2 204 €14 279 €---
2018 807 €3 852 €1 897 €14 954 €---
2119 183 €3 535 €1 580 €15 648 €---
2219 567 €3 208 €1 253 €16 359 €---
2319 958 €2 869 €914 €17 089 €---
2420 357 €2 518 €563 €17 839 €---
2520 764 €2 156 €201 €18 608 €---
TOTAL413 496 €148 891 €90 657 €264 605 €4 686 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 406 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 711 €-1 406 €+4 117 €
2+2 711 €+1 530 €+1 181 €
3+2 711 €+1 661 €+1 050 €
4+2 711 €+1 796 €+915 €
5+2 711 €+1 933 €+778 €
6+2 711 €+2 075 €+636 €
7+2 711 €+2 220 €+491 €
8+2 711 €+2 369 €+342 €
9+2 711 €+2 521 €+190 €
10+2 711 €+2 678 €+33 €
11+2 711 €+2 839 €-128 €
12+2 711 €+3 003 €-292 €
13+2 711 €+3 172 €-461 €
14+2 711 €+3 346 €-635 €
15+2 711 €+3 524 €-813 €
16+2 711 €+3 707 €-996 €
17+2 711 €+3 894 €-1 183 €
18+2 711 €+4 086 €-1 375 €
19+2 711 €+4 284 €-1 573 €
20+2 711 €+4 486 €-1 775 €
21+2 711 €+4 694 €-1 983 €
22+2 711 €+4 908 €-2 197 €
23+2 711 €+5 127 €-2 416 €
24+2 711 €+5 352 €-2 641 €
25+2 711 €+5 582 €-2 871 €
Total+67 775 €+79 381 €+-11 606 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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