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Appartement 2 pièces

VilleNîmes (30)
Surface50m²
Coût Total111 260€
Loyer Annuel8 978€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Gaz, Individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1

Dans une petite copropriété au calme, au fond de cour, un appartement lumineux 2 pièces de 50m2, au 1er étage, sans ascenseur, avec travaux à prévoir.

Le logement comprend un séjour-salon de 20m2 donnant sur un balcon filant, cuisine aménagée, une chambre, une salle d'eau avec WC.

Un débarras sur la coursive et une grande cave en sous-sol.

Double vitrage, grande hauteur sous-plafond, chauffage gaz de ville.

( certaines photos traitées avec l'Intelligence Artificielle )

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.841065, 4.367263
Total : 111 260€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 30 260€
Valeur du bien : 105 260€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8978€/an
Fourchette totale : 587€ - 954€/mois
Fourchette annuelle : 7040€ - 11449€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 10.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 135,6 €/m²
Basé sur :1014 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 780 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-31 780€ (-29.8%)
Marge achat-revente :-4 480€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 574,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 749,27€
Coût de l'assurance :9 457,10€
Taxe foncière : 897,77€/an
Soit par mois : 74,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 748,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 50 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des murs, revêtement de sol et électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de l'entrée/couloir
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible - murs usés nécessitant une peinture

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 260 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambre: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Entrée:160€
    Peinture entrée: 8 m² × 20€/m² = 160€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 978 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 591 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 787 €
Revenus locatifs : +8 978 €
Charges déductibles : -35 787 €
Résultat foncier Année 1 : -26 809 €(Déficit de 26 809 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 409 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 527 €/an
Revenus locatifs : +8 978 €
Charges déductibles : -5 527 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5409.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 978 €35 791 €3 595 €-26 813 €21 400 €5 413 €5 413 €
29 157 €5 434 €3 497 €3 724 €--1 689 €
39 340 €5 333 €3 397 €4 007 €---
49 527 €5 230 €3 293 €4 298 €---
59 718 €5 122 €3 186 €4 595 €---
69 912 €5 012 €3 076 €4 900 €---
710 110 €4 897 €2 961 €5 213 €---
810 313 €4 779 €2 843 €5 533 €---
910 519 €4 657 €2 721 €5 862 €---
1010 729 €4 531 €2 595 €6 198 €---
1110 944 €4 401 €2 465 €6 543 €---
1211 163 €4 266 €2 330 €6 896 €---
1311 386 €4 127 €2 191 €7 259 €---
1411 614 €3 983 €2 047 €7 630 €---
1511 846 €3 835 €1 899 €8 011 €---
1612 083 €3 681 €1 745 €8 401 €---
1712 324 €3 523 €1 587 €8 801 €---
1812 571 €3 359 €1 423 €9 212 €---
1912 822 €3 190 €1 254 €9 632 €---
2013 079 €3 015 €1 079 €10 064 €---
2113 340 €2 835 €898 €10 506 €---
2213 607 €2 648 €712 €10 959 €---
2313 879 €2 455 €519 €11 424 €---
2414 157 €2 256 €320 €11 901 €---
2514 440 €2 050 €114 €12 390 €---
TOTAL287 557 €130 411 €51 749 €157 146 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 885 €-6 420 €+8 305 €
2+1 885 €0 €+1 885 €
3+1 885 €+695 €+1 190 €
4+1 885 €+1 289 €+596 €
5+1 885 €+1 379 €+506 €
6+1 885 €+1 470 €+415 €
7+1 885 €+1 564 €+321 €
8+1 885 €+1 660 €+225 €
9+1 885 €+1 758 €+127 €
10+1 885 €+1 859 €+26 €
11+1 885 €+1 963 €-78 €
12+1 885 €+2 069 €-184 €
13+1 885 €+2 178 €-293 €
14+1 885 €+2 289 €-404 €
15+1 885 €+2 403 €-518 €
16+1 885 €+2 520 €-635 €
17+1 885 €+2 640 €-755 €
18+1 885 €+2 764 €-879 €
19+1 885 €+2 890 €-1 005 €
20+1 885 €+3 019 €-1 134 €
21+1 885 €+3 152 €-1 267 €
22+1 885 €+3 288 €-1 403 €
23+1 885 €+3 427 €-1 542 €
24+1 885 €+3 570 €-1 685 €
25+1 885 €+3 717 €-1 832 €
Total+47 125 €+47 144 €+-19 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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