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APPARTEMENT T2 DE 40M2

VilleTulle (19)
Surface40m²
Coût Total66 040€
Loyer Annuel5 015€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 27 500 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

Appartement de 40m2 environ, situé dans une copropriété de deux appartements. Entrée privative pour chacun.  Il se compose, au premier étage, d'une cuisine, un salon, une chambre avec baignoire et un WC séparé. En sus, un grenier de 43m2 environ. Double vitrage bois, récent. Chauffage au gaz de ville. A rénover, électricité OK

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=37
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.267882, 1.772555
Total : 66 040€
Prix d'acquisition : 27 500€
Travaux : 36 340€
Valeur du bien : 63 840€
Frais de notaire : 2 200€
Coût estimé : 2 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 418€/mois
Loyer annuel estimé : 5015€/an
Fourchette totale : 325€ - 538€/mois
Fourchette annuelle : 3898€ - 6451€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :870,59 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :34 824 €
Prix d'achat :27 500 €
Décote à l'achat :-7 324€ (-21.0%)
Marge achat-revente :-31 216€ (-89.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :323,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 342,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 031,19€
Coût de l'assurance :5 778,50€
Taxe foncière : 501,49€/an
Soit par mois : 41,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 417,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 384,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover complètement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 9 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement léger
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en linoléum et peinture des murs
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 340 €(909 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:1 080€
    Parquet flottant: 9 m² × 60€/m² = 540€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:960€
    Peinture murs: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Entrée:800€
    Peinture murs: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 015 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 040 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 231 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 224 €
Revenus locatifs : +5 015 €
Charges déductibles : -39 224 €
Résultat foncier Année 1 : -34 209 €(Déficit de 34 209 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 809 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 884 €/an
Revenus locatifs : +5 015 €
Charges déductibles : -2 884 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12808.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 27 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 875 €(65% de 27 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 650 €/an
Calcul : 17 875 € × 3,636% = 650 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 015 €39 226 €2 153 €-34 211 €21 400 €12 811 €12 811 €
25 115 €2 828 €2 095 €2 287 €--10 524 €
35 217 €2 768 €2 035 €2 449 €--8 075 €
45 322 €2 706 €1 974 €2 616 €--5 459 €
55 428 €2 642 €1 910 €2 786 €--2 673 €
65 537 €2 576 €1 844 €2 961 €---
75 648 €2 508 €1 775 €3 140 €---
85 761 €2 437 €1 705 €3 323 €---
95 876 €2 364 €1 632 €3 512 €---
105 993 €2 289 €1 556 €3 704 €---
116 113 €2 211 €1 478 €3 902 €---
126 235 €2 130 €1 398 €4 105 €---
136 360 €2 047 €1 314 €4 313 €---
146 487 €1 961 €1 228 €4 526 €---
156 617 €1 872 €1 139 €4 745 €---
166 749 €1 780 €1 047 €4 969 €---
176 884 €1 685 €952 €5 199 €---
187 022 €1 587 €854 €5 435 €---
197 162 €1 485 €753 €5 677 €---
207 306 €1 381 €648 €5 925 €---
217 452 €1 272 €540 €6 180 €---
227 601 €1 160 €428 €6 441 €---
237 753 €1 044 €312 €6 708 €---
247 908 €925 €192 €6 983 €---
258 066 €801 €69 €7 265 €---
TOTAL160 628 €85 687 €31 031 €74 941 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 053 €-6 420 €+7 473 €
2+1 053 €0 €+1 053 €
3+1 053 €0 €+1 053 €
4+1 053 €0 €+1 053 €
5+1 053 €0 €+1 053 €
6+1 053 €+86 €+967 €
7+1 053 €+942 €+111 €
8+1 053 €+997 €+56 €
9+1 053 €+1 053 €0 €
10+1 053 €+1 111 €-58 €
11+1 053 €+1 171 €-118 €
12+1 053 €+1 232 €-179 €
13+1 053 €+1 294 €-241 €
14+1 053 €+1 358 €-305 €
15+1 053 €+1 424 €-371 €
16+1 053 €+1 491 €-438 €
17+1 053 €+1 560 €-507 €
18+1 053 €+1 631 €-578 €
19+1 053 €+1 703 €-650 €
20+1 053 €+1 778 €-725 €
21+1 053 €+1 854 €-801 €
22+1 053 €+1 932 €-879 €
23+1 053 €+2 013 €-960 €
24+1 053 €+2 095 €-1 042 €
25+1 053 €+2 179 €-1 126 €
Total+26 325 €+22 482 €+3 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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