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Vente Appartement Josselin(56120) 69 500ￜ

Bien expiré
VilleJosselin (56)
Surface46m²
Coût Total108 160€
Loyer Annuel7 055€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 510,87 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 46 m², 2 pièces, Cheminée, Parquet

Josselin centre appartement t2 situé en plein coeur de josselin, au 2ème étage d'un immeuble en pierre de deux étages au total, appartement de 46 m2 loi carrez avec une belle hauteur sous plafond et beaucoup de charme : parquet, boiseries, cheminée ancienne (condamnée). Il comprend une cuisine ouverte sur séjour, une chambre et une salle de bains avec toilettes. Loué 330 euros depuis juillet 2025. Fin de bail 2028. Ref 1734

Ville : Josselin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56120
Coordonnées : 47.953940, -2.546640
Total : 108 160€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 33 100€
Valeur du bien : 102 600€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 12.78€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 16.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7055€/an
Fourchette totale : 460€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 5526€ - 9008€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 201,56€
Coût de l'assurance :9 464,00€
Taxe foncière : 705,51€/an
Soit par mois : 58,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 587,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 365 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 100 €(720 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Josselin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 055 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 160 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 793 €
Revenus locatifs : +7 055 €
Charges déductibles : -37 793 €
Résultat foncier Année 1 : -30 738 €(Déficit de 30 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 338 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 693 €/an
Revenus locatifs : +7 055 €
Charges déductibles : -4 693 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9338.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 055 €37 797 €3 613 €-30 742 €21 400 €9 342 €9 342 €
27 196 €4 601 €3 516 €2 596 €--6 746 €
37 340 €4 501 €3 417 €2 839 €--3 907 €
47 487 €4 398 €3 314 €3 089 €--818 €
57 637 €4 292 €3 208 €3 345 €---
67 789 €4 182 €3 098 €3 608 €---
77 945 €4 068 €2 984 €3 877 €---
88 104 €3 950 €2 866 €4 154 €---
98 266 €3 828 €2 744 €4 438 €---
108 432 €3 702 €2 618 €4 729 €---
118 600 €3 572 €2 488 €5 028 €---
128 772 €3 437 €2 353 €5 335 €---
138 948 €3 298 €2 214 €5 650 €---
149 127 €3 153 €2 069 €5 973 €---
159 309 €3 004 €1 920 €6 305 €---
169 495 €2 850 €1 766 €6 645 €---
179 685 €2 690 €1 606 €6 995 €---
189 879 €2 525 €1 441 €7 354 €---
1910 076 €2 355 €1 271 €7 722 €---
2010 278 €2 178 €1 094 €8 100 €---
2110 484 €1 995 €911 €8 488 €---
2210 693 €1 807 €722 €8 887 €---
2310 907 €1 611 €527 €9 296 €---
2411 125 €1 409 €325 €9 716 €---
2511 348 €1 200 €116 €10 148 €---
TOTAL225 978 €112 403 €52 202 €113 575 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 482 €-6 420 €+7 902 €
2+1 482 €0 €+1 482 €
3+1 482 €0 €+1 482 €
4+1 482 €0 €+1 482 €
5+1 482 €+758 €+724 €
6+1 482 €+1 082 €+400 €
7+1 482 €+1 163 €+319 €
8+1 482 €+1 246 €+236 €
9+1 482 €+1 331 €+151 €
10+1 482 €+1 419 €+63 €
11+1 482 €+1 508 €-26 €
12+1 482 €+1 601 €-119 €
13+1 482 €+1 695 €-213 €
14+1 482 €+1 792 €-310 €
15+1 482 €+1 891 €-409 €
16+1 482 €+1 994 €-512 €
17+1 482 €+2 098 €-616 €
18+1 482 €+2 206 €-724 €
19+1 482 €+2 317 €-835 €
20+1 482 €+2 430 €-948 €
21+1 482 €+2 546 €-1 064 €
22+1 482 €+2 666 €-1 184 €
23+1 482 €+2 789 €-1 307 €
24+1 482 €+2 915 €-1 433 €
25+1 482 €+3 044 €-1 562 €
Total+37 050 €+34 072 €+2 978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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