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Appartement 5 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleMâcon (71)
Surface130
Coût Total240 800
Loyer Annuel15 411
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-120
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 307,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 130 m²

Centre ville de Mâcon, situé au bout d'une impasse, au calme absolu, cet appartement aux beaux volumes et au cachet de l'ancien n'attends que vous pour lui redonner vie. D'une surface de 130 m2, il se compose d'un espace salon/salle à manger, d'une cuisine séparée, de 3 chambres, d'un bureau, d'une salle de bains et d'un toilette. Cet appartement offre un potentiel de réaménagement important selon vos envies. Exposée Sud, il bénéficie également d'une belle luminosité. Petite copropriété de 8 lots, charges de copropriété peu élevées. Chauffage gaz de ville. NOUVEAU DPE : Montant théorique de la consommation annuelle pour les usages recensés : entre 3107 euros et 4203 euros. Année de référence 2023. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Honoraires à charge vendeurs.

Surface : 130 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 8 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/12/2024

Consommation énergie primaire : 297 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 107 € et 4 203 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.302464, 4.833380
Total : 240 800
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 57 200
Valeur du bien : 227 200
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1284€/mois
Loyer annuel estimé : 15411€/an
Fourchette totale : 994€ - 1660€/mois
Fourchette annuelle : 11925€ - 19916€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 205,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 275,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 850,47
Coût de l'assurance :21 070,00
Taxe foncière : 1 541,10€/an
Soit par mois : 128,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 284,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 404,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général nécessitant un léger rafraîchissement.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 200(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:19 500
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1500€ = 19500€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres:9 000
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (revêtement, peinture, électricité incluses)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Électricité:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:3 000
    Mise à jour plomberie: 1 installation = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 284 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 411 €/an
Calcul : 1 284 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 800 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 843 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 906
Revenus locatifs : +15 411
Charges déductibles : -67 906
Résultat foncier Année 1 : -52 495(Déficit de 52 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 095
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 706 €/an
Revenus locatifs : +15 411
Charges déductibles : -10 706
Résultat foncier Années 2+ : 4 705 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31095.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 41167 9148 330-52 50321 400 €31 103 €31 103 €
215 71910 4968 1125 223--25 880 €
316 03410 2707 8865 764--20 116 €
416 35410 0367 6526 318--13 798 €
516 6819 7937 4106 888--6 910 €
617 0159 5427 1597 472---
717 3559 2836 8998 073---
817 7029 0136 6308 689---
918 0568 7356 3519 322---
1018 4188 4466 0629 971---
1118 7868 1475 76310 639---
1219 1627 8385 45411 324---
1319 5457 5175 13312 028---
1419 9367 1854 80112 751---
1520 3346 8414 45813 493---
1620 7416 4854 10214 256---
1721 1566 1173 73315 039---
1821 5795 7353 35115 844---
1922 0115 3402 95616 671---
2022 4514 9302 54717 520---
2122 9004 5062 12318 393---
2223 3584 0671 68419 290---
2323 8253 6131 22920 212---
2424 3023 14275821 160---
2524 7882 65427122 133---
TOTAL493 617237 648120 850255 97021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 970
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 236 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 236-6 420+9 656
2+3 2360+3 236
3+3 2360+3 236
4+3 2360+3 236
5+3 2360+3 236
6+3 236+169+3 067
7+3 236+2 422+814
8+3 236+2 607+629
9+3 236+2 796+440
10+3 236+2 991+245
11+3 236+3 192+44
12+3 236+3 397-161
13+3 236+3 608-372
14+3 236+3 825-589
15+3 236+4 048-812
16+3 236+4 277-1 041
17+3 236+4 512-1 276
18+3 236+4 753-1 517
19+3 236+5 001-1 765
20+3 236+5 256-2 020
21+3 236+5 518-2 282
22+3 236+5 787-2 551
23+3 236+6 064-2 828
24+3 236+6 348-3 112
25+3 236+6 640-3 404
Total+80 900+76 791+4 109
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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