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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Hilaire-du-Harcouët (50)
Surface60m²
Coût Total82 152€
Loyer Annuel5 093€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 831,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 60 m², Bâtiment de 2 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1950, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour : 30 m², Jardin, Travaux, Calme, Etat : à rénover

Pozzo Immobilier vous propose à la vente un appartement d'environ 60 m², idéalement situé en plein coeur du centre-ville de Saint-Hilaire-du-Harcouët.

Ce bien se compose d'une entrée desservant un salon-séjour lumineux, une cuisine indépendante, une chambre, une salle d'eau, un bureau (pouvant être aménagé en seconde chambre) ainsi que des WC séparés.

Situé dans un immeuble de la Reconstruction avec plancher béton, l'appartement dispose de compteurs d'eau et d'électricité individuels.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant ainsi un beau potentiel d'aménagement et de valorisation. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

Ce bien est soumis au régime de la copropriété.

N'hésitez pas à prendre contact avec votre agence Pozzo Immobilier de Saint-Hilaire-Du-Harcouët. (8.48 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Hilaire-du-Harcouët
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50600
Coordonnées : 48.574460, -1.105990
Total : 82 152€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 28 260€
Valeur du bien : 78 160€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 424€/mois
Loyer annuel estimé : 5093€/an
Fourchette totale : 336€ - 536€/mois
Fourchette annuelle : 4032€ - 6433€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 152€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :23,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 429,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 649,25€
Coût de l'assurance :7 188,30€
Taxe foncière : 509,29€/an
Soit par mois : 42,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 424,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 472,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1950, généralement associé à une classe énergétique F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 260 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture chambres: 32 m² × 40€/m² = 1280€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hilaire-du-Harcouët (zone rurale, coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 424 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 093 €/an
Calcul : 424 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 741 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 152 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 509 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 798 €
Revenus locatifs : +5 093 €
Charges déductibles : -31 798 €
Résultat foncier Année 1 : -26 705 €(Déficit de 26 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 538 €/an
Revenus locatifs : +5 093 €
Charges déductibles : -3 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5305.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 093 €31 801 €2 744 €-26 708 €21 400 €5 308 €5 308 €
25 195 €3 468 €2 671 €1 727 €--3 581 €
35 299 €3 392 €2 595 €1 907 €--1 674 €
45 405 €3 314 €2 517 €2 091 €---
55 513 €3 233 €2 436 €2 280 €---
65 623 €3 150 €2 353 €2 473 €---
75 735 €3 063 €2 266 €2 672 €---
85 850 €2 974 €2 177 €2 877 €---
95 967 €2 881 €2 084 €3 086 €---
106 087 €2 785 €1 989 €3 301 €---
116 208 €2 686 €1 890 €3 522 €---
126 332 €2 584 €1 787 €3 748 €---
136 459 €2 478 €1 681 €3 981 €---
146 588 €2 369 €1 572 €4 220 €---
156 720 €2 255 €1 458 €4 465 €---
166 854 €2 138 €1 341 €4 716 €---
176 992 €2 017 €1 220 €4 975 €---
187 131 €1 892 €1 095 €5 240 €---
197 274 €1 762 €965 €5 512 €---
207 419 €1 628 €831 €5 792 €---
217 568 €1 489 €692 €6 079 €---
227 719 €1 346 €549 €6 374 €---
237 874 €1 197 €400 €6 676 €---
248 031 €1 044 €247 €6 987 €---
258 192 €885 €88 €7 307 €---
TOTAL163 128 €87 830 €39 649 €75 299 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 299 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 093 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 070 €-6 420 €+7 490 €
2+1 070 €0 €+1 070 €
3+1 070 €0 €+1 070 €
4+1 070 €+125 €+945 €
5+1 070 €+684 €+386 €
6+1 070 €+742 €+328 €
7+1 070 €+802 €+268 €
8+1 070 €+863 €+207 €
9+1 070 €+926 €+144 €
10+1 070 €+990 €+80 €
11+1 070 €+1 057 €+13 €
12+1 070 €+1 125 €-55 €
13+1 070 €+1 194 €-124 €
14+1 070 €+1 266 €-196 €
15+1 070 €+1 339 €-269 €
16+1 070 €+1 415 €-345 €
17+1 070 €+1 492 €-422 €
18+1 070 €+1 572 €-502 €
19+1 070 €+1 654 €-584 €
20+1 070 €+1 738 €-668 €
21+1 070 €+1 824 €-754 €
22+1 070 €+1 912 €-842 €
23+1 070 €+2 003 €-933 €
24+1 070 €+2 096 €-1 026 €
25+1 070 €+2 192 €-1 122 €
Total+26 750 €+22 590 €+4 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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