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Maison à vendre

VilleMauves-sur-Loire (44)
Surface307m²
Coût Total370 020€
Loyer Annuel38 656€
Rentabilité10.45%
Cashflow/mois+969€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 331 500 €
Surface : 307 m²
Prix au m² : 1 079,8 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Salon (total 32 m²), 9 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

AU CŒUR DU BOURG ! Venez découvrir cet immeuble à fort potentiel, idéalement situé en plein centre, offrant de beaux volumes répartis sur trois niveaux. Il se compose d'un hall d'entrée, de dix chambres, d'un bureau, de cinq pièces d'eau, d'un salon-séjour ainsi que de deux cuisines. Un espace supplémentaire de 70 m² de combles aménageables vient compléter l'ensemble et laisse entrevoir de nombreuses possibilités d'aménagement. En annexes, des dépendances apportent un véritable atout complémentaire. L'ensemble est implanté sur un terrain d'environ 1 000 m².

Un bien rare, idéal pour un projet d'investissement. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite.

SAS REVO IMMO - HALLEREAU Sébastien EI - O660 731 500 - Plus d'informations (réf. 4901051303). Agent commercial RSAC NANTES 828 082 305 - Honoraires : 5,24 % TTC à la charge de l'acquéreur Prix hors honoraires d'agence : 315 000 euros - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mauves-sur-Loire
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44470
Coordonnées : 47.317465, -1.404657
Total : 370 020€
Prix d'acquisition : 331 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 343 500€
Frais de notaire : 26 520€
Coût estimé : 26 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 307m²
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.53€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 3221€/mois
Loyer annuel estimé : 38656€/an
Fourchette totale : 2618€ - 3964€/mois
Fourchette annuelle : 31411€ - 47573€/an
Rentabilité brute :10.45%
Fourchette de rentabilité :8.49% - 12.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 796,19 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :551 429 €
Prix d'achat :331 500 €
Décote à l'achat :-219 929€ (-39.9%)
Marge achat-revente :181 409€ (32.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :370 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 822,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :107,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 930,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 812,19€
Coût de l'assurance :32 376,75€
Taxe foncière : 3 865,62€/an
Soit par mois : 322,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 221,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 252,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :968,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 307 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 70 m² (surface des combles aménageables)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 38 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, ainsi que mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres.
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec finition des murs, revêtement de sol, et mise aux normes électricité.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant une rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 307 m² × 12 000€ = 12 000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 221 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 656 €/an
Calcul : 3 221 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 370 020 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 295 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 398 €
Revenus locatifs : +38 656 €
Charges déductibles : -29 398 €
Résultat foncier Année 1 : 9 259 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 398 €/an
Revenus locatifs : +38 656 €
Charges déductibles : -17 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 259 €/an
Prix d'achat du bien : 331 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 215 475 €(65% de 331 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 835 €/an
Calcul : 215 475 € × 3,636% = 7 835 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 656 €29 409 €12 249 €9 247 €---
239 429 €17 082 €11 921 €22 347 €---
340 218 €16 743 €11 583 €23 474 €---
441 022 €16 393 €11 233 €24 629 €---
541 843 €16 031 €10 871 €25 811 €---
642 680 €15 657 €10 496 €27 022 €---
743 533 €15 270 €10 109 €28 263 €---
844 404 €14 870 €9 709 €29 534 €---
945 292 €14 456 €9 295 €30 836 €---
1046 198 €14 028 €8 868 €32 169 €---
1147 122 €13 586 €8 425 €33 536 €---
1248 064 €13 128 €7 968 €34 936 €---
1349 025 €12 655 €7 495 €36 370 €---
1450 006 €12 166 €7 005 €37 840 €---
1551 006 €11 660 €6 500 €39 346 €---
1652 026 €11 137 €5 977 €40 889 €---
1753 067 €10 596 €5 436 €42 470 €---
1854 128 €10 037 €4 877 €44 091 €---
1955 211 €9 459 €4 298 €45 751 €---
2056 315 €8 861 €3 701 €47 454 €---
2157 441 €8 243 €3 082 €49 198 €---
2258 590 €7 604 €2 443 €50 986 €---
2359 762 €6 943 €1 782 €52 819 €---
2460 957 €6 259 €1 099 €54 698 €---
2562 176 €5 552 €392 €56 624 €---
TOTAL1 238 169 €317 829 €176 812 €920 339 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 920 339 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 118 €+2 774 €+5 344 €
2+8 118 €+6 704 €+1 414 €
3+8 118 €+7 042 €+1 076 €
4+8 118 €+7 389 €+729 €
5+8 118 €+7 743 €+375 €
6+8 118 €+8 107 €+11 €
7+8 118 €+8 479 €-361 €
8+8 118 €+8 860 €-742 €
9+8 118 €+9 251 €-1 133 €
10+8 118 €+9 651 €-1 533 €
11+8 118 €+10 061 €-1 943 €
12+8 118 €+10 481 €-2 363 €
13+8 118 €+10 911 €-2 793 €
14+8 118 €+11 352 €-3 234 €
15+8 118 €+11 804 €-3 686 €
16+8 118 €+12 267 €-4 149 €
17+8 118 €+12 741 €-4 623 €
18+8 118 €+13 227 €-5 109 €
19+8 118 €+13 725 €-5 607 €
20+8 118 €+14 236 €-6 118 €
21+8 118 €+14 759 €-6 641 €
22+8 118 €+15 296 €-7 178 €
23+8 118 €+15 846 €-7 728 €
24+8 118 €+16 409 €-8 291 €
25+8 118 €+16 987 €-8 869 €
Total+202 950 €+276 102 €+-73 152 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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