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Appartement à vendre

VilleAudincourt (25)
Surface151.97m²
Coût Total164 000€
Loyer Annuel16 296€
Rentabilité9.94%
Cashflow/mois+333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 151.97 m²
Prix au m² : 651,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon

Dans un ensemble immobilier en copropriété, situé en plein coeur du centre-ville, un APPARTEMENT de 4 pièces (A rénover totalement, d'environ 152 m² habitables) au 4ème et dernier étage (sans ascenseur), composé d'un hall d'entrée, salon (avec balcon), cuisine, cellier, dégagement, salle à manger (avec balcon), deux chambres (possibilité d'en faire une 3ème), salle de bains, WC.

99 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.478592, 6.851689
Total : 164 000€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 57 080€
Valeur du bien : 156 080€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151.97m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1358€/mois
Loyer annuel estimé : 16296€/an
Fourchette totale : 1066€ - 1731€/mois
Fourchette annuelle : 12787€ - 20768€/an
Rentabilité brute :9.94%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 12.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 161,46 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 507 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-77 507€ (-43.9%)
Marge achat-revente :12 507€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 889,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 099,11€
Coût de l'assurance :19 680,00€
Taxe foncière : 1 629,61€/an
Soit par mois : 135,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 358,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :332,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 455 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage + éléments sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 080 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1300€ = 19500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 100€/m² = 2700€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs/plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audincourt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 358 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 296 €/an
Calcul : 1 358 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 787 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 214 €
Revenus locatifs : +16 296 €
Charges déductibles : -65 214 €
Résultat foncier Année 1 : -48 918 €(Déficit de 48 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 518 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 134 €/an
Revenus locatifs : +16 296 €
Charges déductibles : -8 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 162 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27517.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 296 €65 219 €5 722 €-48 923 €21 400 €27 523 €27 523 €
216 622 €7 990 €5 573 €8 632 €--18 891 €
316 954 €7 835 €5 418 €9 119 €--9 771 €
417 294 €7 675 €5 258 €9 619 €--153 €
517 639 €7 509 €5 092 €10 130 €---
617 992 €7 337 €4 920 €10 655 €---
718 352 €7 159 €4 742 €11 193 €---
818 719 €6 974 €4 558 €11 745 €---
919 093 €6 783 €4 367 €12 310 €---
1019 475 €6 585 €4 169 €12 890 €---
1119 865 €6 380 €3 964 €13 484 €---
1220 262 €6 168 €3 751 €14 094 €---
1320 667 €5 948 €3 531 €14 719 €---
1421 081 €5 720 €3 303 €15 361 €---
1521 502 €5 484 €3 067 €16 018 €---
1621 932 €5 239 €2 823 €16 693 €---
1722 371 €4 986 €2 569 €17 385 €---
1822 818 €4 724 €2 307 €18 095 €---
1923 275 €4 452 €2 035 €18 823 €---
2023 740 €4 170 €1 753 €19 570 €---
2124 215 €3 879 €1 462 €20 337 €---
2224 699 €3 576 €1 160 €21 123 €---
2325 193 €3 263 €847 €21 930 €---
2425 697 €2 939 €522 €22 758 €---
2526 211 €2 603 €186 €23 608 €---
TOTAL521 970 €200 599 €83 099 €321 370 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 370 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 422 €-6 420 €+9 842 €
2+3 422 €0 €+3 422 €
3+3 422 €0 €+3 422 €
4+3 422 €0 €+3 422 €
5+3 422 €+2 993 €+429 €
6+3 422 €+3 197 €+225 €
7+3 422 €+3 358 €+64 €
8+3 422 €+3 523 €-101 €
9+3 422 €+3 693 €-271 €
10+3 422 €+3 867 €-445 €
11+3 422 €+4 045 €-623 €
12+3 422 €+4 228 €-806 €
13+3 422 €+4 416 €-994 €
14+3 422 €+4 608 €-1 186 €
15+3 422 €+4 806 €-1 384 €
16+3 422 €+5 008 €-1 586 €
17+3 422 €+5 216 €-1 794 €
18+3 422 €+5 428 €-2 006 €
19+3 422 €+5 647 €-2 225 €
20+3 422 €+5 871 €-2 449 €
21+3 422 €+6 101 €-2 679 €
22+3 422 €+6 337 €-2 915 €
23+3 422 €+6 579 €-3 157 €
24+3 422 €+6 827 €-3 405 €
25+3 422 €+7 082 €-3 660 €
Total+85 550 €+96 411 €+-10 861 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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