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Maison - 8 pièce(s) - 145 m²

Bien expiré
VilleAmbert (63)
Surface145m²
Coût Total133 320€
Loyer Annuel11 720€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 544,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A découvrir dans votre agence Bostimmo, sur les monts du livradois, à 15min d'Ambert, maison de 8 pièces avec 140 m² habitable. Cette agréable maison est composée au rez-de-chaussée d'un séjour, une salle à manger/cuisine, un bureau, une salle d'eau avec wc et un cellier. A l'étage, un couloir dessert trois chambres et un séjour. Au dessus nous avons une pièce de rangement et un grenier. En sous sol un espace chaufferie, un atelier et un garage. Plus d'informations sur notre site bostimmo.com Hésitez pas à nous contacter pour programmer une visite

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2350.00 et 3220.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Bostimmo : Gérant

  • David BOST Carte T CPI 6300 001 TTC Numéro de mandat : 786
Ville : Ambert
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63600
Total : 133 320€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 127 000€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 977€/mois
Loyer annuel estimé : 11720€/an
Fourchette totale : 726€ - 1313€/mois
Fourchette annuelle : 8717€ - 15759€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 11.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :930,56 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 931 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-55 931€ (-41.5%)
Marge achat-revente :1 611€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 909,40€
Coût de l'assurance :11 665,50€
Taxe foncière : 1 172,05€/an
Soit par mois : 97,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 976,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 803,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergie E et classe climat B.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 145 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 700€
    Isolation toiture/combles: 145 m² × 60€/m² = 8700€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:14 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€/fenêtre = 14400€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ambert (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 977 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 720 €/an
Calcul : 977 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 608 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 320 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 246 €
Revenus locatifs : +11 720 €
Charges déductibles : -54 246 €
Résultat foncier Année 1 : -42 526 €(Déficit de 42 526 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 126 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 246 €/an
Revenus locatifs : +11 720 €
Charges déductibles : -6 246 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 474 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21125.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 720 €54 251 €4 612 €-42 530 €21 400 €21 130 €21 130 €
211 955 €6 130 €4 491 €5 825 €--15 305 €
312 194 €6 005 €4 366 €6 189 €--9 116 €
412 438 €5 875 €4 237 €6 563 €--2 553 €
512 687 €5 741 €4 102 €6 946 €---
612 940 €5 602 €3 963 €7 338 €---
713 199 €5 458 €3 819 €7 741 €---
813 463 €5 309 €3 670 €8 154 €---
913 732 €5 155 €3 516 €8 578 €---
1014 007 €4 995 €3 356 €9 012 €---
1114 287 €4 830 €3 191 €9 458 €---
1214 573 €4 658 €3 020 €9 915 €---
1314 864 €4 481 €2 842 €10 384 €---
1415 162 €4 297 €2 658 €10 865 €---
1515 465 €4 107 €2 468 €11 358 €---
1615 774 €3 910 €2 271 €11 865 €---
1716 090 €3 705 €2 067 €12 384 €---
1816 412 €3 494 €1 855 €12 917 €---
1916 740 €3 275 €1 637 €13 465 €---
2017 075 €3 049 €1 410 €14 026 €---
2117 416 €2 814 €1 175 €14 602 €---
2217 764 €2 571 €932 €15 194 €---
2318 120 €2 319 €680 €15 801 €---
2418 482 €2 058 €420 €16 424 €---
2518 852 €1 788 €150 €17 063 €---
TOTAL375 411 €155 876 €66 909 €219 535 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 535 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 461 €-6 420 €+8 881 €
2+2 461 €0 €+2 461 €
3+2 461 €0 €+2 461 €
4+2 461 €0 €+2 461 €
5+2 461 €+1 318 €+1 143 €
6+2 461 €+2 201 €+260 €
7+2 461 €+2 322 €+139 €
8+2 461 €+2 446 €+15 €
9+2 461 €+2 573 €-112 €
10+2 461 €+2 704 €-243 €
11+2 461 €+2 837 €-376 €
12+2 461 €+2 974 €-513 €
13+2 461 €+3 115 €-654 €
14+2 461 €+3 259 €-798 €
15+2 461 €+3 407 €-946 €
16+2 461 €+3 559 €-1 098 €
17+2 461 €+3 715 €-1 254 €
18+2 461 €+3 875 €-1 414 €
19+2 461 €+4 039 €-1 578 €
20+2 461 €+4 208 €-1 747 €
21+2 461 €+4 381 €-1 920 €
22+2 461 €+4 558 €-2 097 €
23+2 461 €+4 740 €-2 279 €
24+2 461 €+4 927 €-2 466 €
25+2 461 €+5 119 €-2 658 €
Total+61 525 €+65 860 €+-4 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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