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Maison de ville 3 pièces 56 m²

VilleVic-le-Comte (63)
Surface56m²
Coût Total91 050€
Loyer Annuel6 170€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 803,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VIC-LE-COMTE – MAISON DE VILLE À RÉNOVER ENTIÈREMENT

Céline Bonnet vous présente, cette maison de ville au cœur de Vic-le-comte, à rénover entièrement.

  • Environ 56 m² habitables
  • 3 niveaux
  • Cave
  • Travaux à prévoir

Un beau potentiel pour un investissement locatif ou un projet de rénovation, avec la possibilité de repenser entièrement les espaces selon vos envies et votre projet.

Vous êtes investisseur ou amateur de rénovation ? Appelez-moi pour découvrir le potentiel de cette maison !

Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 18,42% TTC du prix hors honoraires. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Céline BONNET Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°919 413 989 Greffe de CLERMONT FERRAND) [Coordonnées masquées] (réf. 615839 ) Référence annonce : 830039245133 Date de réalisation du diagnostic : 25/09/2026 Prix hors honoraires : 38 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 110 € et 2 890 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Vic-le-Comte
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63270
Coordonnées : 45.641350, 3.245109
Total : 91 050€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 42 450€
Valeur du bien : 87 450€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 9.18€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 12.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 514€/mois
Loyer annuel estimé : 6170€/an
Fourchette totale : 377€ - 702€/mois
Fourchette annuelle : 4519€ - 8423€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 846,77 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 419 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-58 419€ (-56.5%)
Marge achat-revente :12 369€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :36,42€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 482,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 638,31€
Coût de l'assurance :10 926,00€
Taxe foncière : 617,00€/an
Soit par mois : 51,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 514,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 533,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 56 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 450 €(758 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:2 800€
    Isolation toiture/combles: 56 m² × 50€/m² = 2800€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-le-Comte (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 170 €/an
Calcul : 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 050 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 617 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 461 €
Revenus locatifs : +6 170 €
Charges déductibles : -46 461 €
Résultat foncier Année 1 : -40 291 €(Déficit de 40 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 011 €/an
Revenus locatifs : +6 170 €
Charges déductibles : -4 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 159 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18890.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 170 €46 464 €2 960 €-40 294 €21 400 €18 894 €18 894 €
26 293 €3 934 €2 880 €2 359 €--16 534 €
36 419 €3 852 €2 798 €2 568 €--13 967 €
46 548 €3 766 €2 712 €2 781 €--11 186 €
56 679 €3 678 €2 624 €3 000 €--8 186 €
66 812 €3 587 €2 533 €3 225 €--4 961 €
76 948 €3 493 €2 439 €3 455 €--1 506 €
87 087 €3 396 €2 342 €3 691 €---
97 229 €3 296 €2 242 €3 933 €---
107 374 €3 192 €2 138 €4 181 €---
117 521 €3 085 €2 031 €4 436 €---
127 672 €2 974 €1 920 €4 697 €---
137 825 €2 860 €1 806 €4 965 €---
147 982 €2 742 €1 687 €5 240 €---
158 141 €2 619 €1 565 €5 522 €---
168 304 €2 493 €1 439 €5 811 €---
178 470 €2 362 €1 308 €6 108 €---
188 639 €2 227 €1 173 €6 412 €---
198 812 €2 088 €1 034 €6 724 €---
208 988 €1 944 €890 €7 045 €---
219 168 €1 795 €741 €7 373 €---
229 352 €1 641 €587 €7 710 €---
239 539 €1 482 €428 €8 056 €---
249 729 €1 318 €264 €8 411 €---
259 924 €1 148 €94 €8 776 €---
TOTAL197 626 €111 439 €42 638 €86 187 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 296 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 296 €-6 420 €+7 716 €
2+1 296 €0 €+1 296 €
3+1 296 €0 €+1 296 €
4+1 296 €0 €+1 296 €
5+1 296 €0 €+1 296 €
6+1 296 €0 €+1 296 €
7+1 296 €0 €+1 296 €
8+1 296 €+656 €+640 €
9+1 296 €+1 180 €+116 €
10+1 296 €+1 254 €+42 €
11+1 296 €+1 331 €-35 €
12+1 296 €+1 409 €-113 €
13+1 296 €+1 490 €-194 €
14+1 296 €+1 572 €-276 €
15+1 296 €+1 657 €-361 €
16+1 296 €+1 743 €-447 €
17+1 296 €+1 832 €-536 €
18+1 296 €+1 924 €-628 €
19+1 296 €+2 017 €-721 €
20+1 296 €+2 113 €-817 €
21+1 296 €+2 212 €-916 €
22+1 296 €+2 313 €-1 017 €
23+1 296 €+2 417 €-1 121 €
24+1 296 €+2 523 €-1 227 €
25+1 296 €+2 633 €-1 337 €
Total+32 400 €+25 856 €+6 544 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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