Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (86460)

VillePressac (86)
Surface131m²
Coût Total157 095€
Loyer Annuel8 857€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 440 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 743,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 131 m², 3 chambres, 2 salles de bain, Placards, Toilettes séparées, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état, Cuisine équipée

A15013 - Less than 5 minutes from the pretty village of Pressac where you will find bars, restaurants and a general store, this house has been very tastefully renovated and modernised.On the ground floor is a large Kitchen/diner 26m2 with a walk in pantry and utility room 17m2. There is also a ground floor WC. the lounge has a wood burner and is very spacious at 35m2Upstairs are three bedrooms, the master bedroom is 17m2 with an en suite shower and WC. the second bedroom is 16m2 and the third is 11m2. there is a separate shower and wc. There is a lovely secluded garden opposite thehouse with a small outbuilding. Limoges and Poitiers with their airports and regular flights to the UK and beyond are both within an hour of the village.The medievil town of Confolens, famous for its annual Music festival is only 14 Km (9miles) away.Don't wait too long before arranging a viewing !!!BrochuresBrochure 1

Ville : Pressac
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86460
Coordonnées : 46.116348, 0.571999
Total : 157 095€
Prix d'acquisition : 97 440€
Travaux : 51 860€
Valeur du bien : 149 300€
Frais de notaire : 7 795€
Coût estimé : 7 795€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8857€/an
Fourchette totale : 559€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 6710€ - 11691€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 198,57 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 013 €
Prix d'achat :97 440 €
Décote à l'achat :-59 573€ (-37.9%)
Marge achat-revente :-82€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 095€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :57,60€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 839,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 579,48€
Coût de l'assurance :17 280,45€
Taxe foncière : 885,71€/an
Soit par mois : 73,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 738,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 860 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 360€
    Isolation toiture/combles: 131 m² × 60€/m² = 7860€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 975€/fenêtre = 15600€ (pose incluse)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 7000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:3 300€
    Parquet flottant: 44 m² × 75€/m² = 3300€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 100€
    Peinture murs/plafonds: 44 m² × 25€/m² = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et électroménager = 3500€ (électroménager inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 857 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 351 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 095 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 691 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 788 €
Revenus locatifs : +8 857 €
Charges déductibles : -58 788 €
Résultat foncier Année 1 : -49 931 €(Déficit de 49 931 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 531 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 928 €/an
Revenus locatifs : +8 857 €
Charges déductibles : -6 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 929 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28531.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 440 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 336 €(65% de 97 440 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 303 €/an
Calcul : 63 336 € × 3,636% = 2 303 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 857 €58 793 €5 356 €-49 936 €21 400 €28 536 €28 536 €
29 034 €6 792 €5 215 €2 242 €--26 294 €
39 215 €6 646 €5 069 €2 569 €--23 725 €
49 399 €6 495 €4 918 €2 905 €--20 820 €
59 587 €6 338 €4 761 €3 249 €--17 571 €
69 779 €6 176 €4 599 €3 603 €--13 968 €
79 975 €6 008 €4 431 €3 967 €--10 001 €
810 174 €5 834 €4 257 €4 340 €--5 661 €
910 377 €5 654 €4 077 €4 723 €--938 €
1010 585 €5 468 €3 891 €5 117 €---
1110 797 €5 276 €3 699 €5 521 €---
1211 013 €5 076 €3 499 €5 936 €---
1311 233 €4 870 €3 293 €6 363 €---
1411 458 €4 656 €3 079 €6 801 €---
1511 687 €4 435 €2 858 €7 252 €---
1611 920 €4 206 €2 629 €7 714 €---
1712 159 €3 970 €2 393 €8 189 €---
1812 402 €3 724 €2 147 €8 678 €---
1912 650 €3 471 €1 894 €9 179 €---
2012 903 €3 208 €1 631 €9 695 €---
2113 161 €2 936 €1 359 €10 225 €---
2213 424 €2 655 €1 078 €10 770 €---
2313 693 €2 363 €787 €11 329 €---
2413 967 €2 062 €485 €11 905 €---
2514 246 €1 750 €173 €12 496 €---
TOTAL283 695 €168 863 €77 579 €114 832 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 860 €-6 420 €+8 280 €
2+1 860 €0 €+1 860 €
3+1 860 €0 €+1 860 €
4+1 860 €0 €+1 860 €
5+1 860 €0 €+1 860 €
6+1 860 €0 €+1 860 €
7+1 860 €0 €+1 860 €
8+1 860 €0 €+1 860 €
9+1 860 €0 €+1 860 €
10+1 860 €+1 254 €+606 €
11+1 860 €+1 656 €+204 €
12+1 860 €+1 781 €+79 €
13+1 860 €+1 909 €-49 €
14+1 860 €+2 040 €-180 €
15+1 860 €+2 175 €-315 €
16+1 860 €+2 314 €-454 €
17+1 860 €+2 457 €-597 €
18+1 860 €+2 603 €-743 €
19+1 860 €+2 754 €-894 €
20+1 860 €+2 909 €-1 049 €
21+1 860 €+3 068 €-1 208 €
22+1 860 €+3 231 €-1 371 €
23+1 860 €+3 399 €-1 539 €
24+1 860 €+3 571 €-1 711 €
25+1 860 €+3 749 €-1 889 €
Total+46 500 €+34 450 €+12 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →