Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleEyguières (13)
Surface190m²
Coût Total359 222€
Loyer Annuel31 086€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+482€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 278 780 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 467,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Garage, calme

Rare à la vente, cette authentique maison de village de caractère séduira les amateurs de charme et de beaux volumes.

Dès le rez-de-chaussée, vous profiterez d'un vaste garage de plus de 46 m², un atout exceptionnel en centre-village offrant de nombreuses possibilités de stationnement, de stockage ou d'aménagement.

La maison développe une surface généreuse répartie sur plusieurs niveaux. Le premier étage accueille deux chambres confortables, dont une magnifique chambre de plus de 20 m², ainsi qu'une salle de bains.

Le deuxième niveau dévoile le véritable coeur de la maison : une superbe pièce de vie baignée de lumière où les tomettes anciennes, les plafonds à la française et la cheminée avec insert créent une atmosphère chaleureuse et authentique. Une grande cuisine indépendante ainsi qu'une arrière-cuisine viennent compléter cet espace convivial pensé pour la vie de famille.

Au troisième étage, vous découvrirez deux chambres supplémentaires, une salle d'eau et un espace bureau idéal pour le télétravail.

Le dernier niveau réserve une belle surprise avec un vaste grenier climatisé offrant un potentiel remarquable. Cet espace peut aisément devenir une suite parentale, une salle de jeux, un atelier ou encore un espace de loisirs selon vos envies.

Idéalement située à proximité immédiate des commerces, écoles et services, cette maison allie le charme de l'ancien, de beaux volumes et une grande modularité. Une opportunité rare sur le secteur pour les familles en quête d'authenticité et d'espace.

À découvrir sans tarder. Prix: 278 780 H.A.I charge vendeur

Ville : Eyguières
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13430
Coordonnées : 43.721426, 5.007723
Total : 359 222€
Prix d'acquisition : 278 780€
Travaux : 58 140€
Valeur du bien : 336 920€
Frais de notaire : 22 302€
Coût estimé : 22 302€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 13.63€/m²/mois
Fourchette : 10.30€ - 18.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 2590€/mois
Loyer annuel estimé : 31086€/an
Fourchette totale : 1958€ - 3428€/mois
Fourchette annuelle : 23492€ - 41134€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 415,77 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :838 996 €
Prix d'achat :278 780 €
Décote à l'achat :-560 216€ (-66.8%)
Marge achat-revente :479 774€ (57.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :359 222€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 760,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :89,81€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 849,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 792,92€
Coût de l'assurance :26 941,65€
Taxe foncière : 3 108,57€/an
Soit par mois : 259,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 590,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 108,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :481,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 140 €(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 400€
    Isolation combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture murs/plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 10 m² × 20€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eyguières (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 086 €/an
Calcul : 2 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 701 €/an
Base de calcul : Emprunt de 359 222 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 078 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 109 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 028 €
Revenus locatifs : +31 086 €
Charges déductibles : -74 028 €
Résultat foncier Année 1 : -42 942 €(Déficit de 42 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 888 €/an
Revenus locatifs : +31 086 €
Charges déductibles : -15 888 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21541.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 278 780 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 207 €(65% de 278 780 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 589 €/an
Calcul : 181 207 € × 3,636% = 6 589 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 086 €74 039 €11 713 €-42 953 €21 400 €21 553 €21 553 €
231 707 €15 584 €11 398 €16 124 €--5 430 €
332 342 €15 258 €11 072 €17 083 €---
432 988 €14 922 €10 735 €18 067 €---
533 648 €14 574 €10 387 €19 075 €---
634 321 €14 214 €10 028 €20 107 €---
735 008 €13 842 €9 656 €21 165 €---
835 708 €13 458 €9 272 €22 250 €---
936 422 €13 061 €8 875 €23 361 €---
1037 150 €12 651 €8 465 €24 499 €---
1137 893 €12 227 €8 041 €25 666 €---
1238 651 €11 789 €7 602 €26 863 €---
1339 424 €11 336 €7 150 €28 088 €---
1440 213 €10 868 €6 681 €29 345 €---
1541 017 €10 384 €6 198 €30 633 €---
1641 837 €9 884 €5 698 €31 953 €---
1742 674 €9 367 €5 181 €33 307 €---
1843 528 €8 833 €4 647 €34 694 €---
1944 398 €8 281 €4 095 €36 117 €---
2045 286 €7 711 €3 525 €37 575 €---
2146 192 €7 121 €2 935 €39 070 €---
2247 116 €6 512 €2 326 €40 604 €---
2348 058 €5 882 €1 696 €42 176 €---
2449 019 €5 232 €1 045 €43 788 €---
2549 999 €4 559 €373 €45 440 €---
TOTAL995 685 €331 589 €168 793 €664 096 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 664 096 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 086 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 528 €-6 420 €+12 948 €
2+6 528 €0 €+6 528 €
3+6 528 €+3 496 €+3 032 €
4+6 528 €+5 420 €+1 108 €
5+6 528 €+5 722 €+806 €
6+6 528 €+6 032 €+496 €
7+6 528 €+6 350 €+178 €
8+6 528 €+6 675 €-147 €
9+6 528 €+7 008 €-480 €
10+6 528 €+7 350 €-822 €
11+6 528 €+7 700 €-1 172 €
12+6 528 €+8 059 €-1 531 €
13+6 528 €+8 427 €-1 899 €
14+6 528 €+8 803 €-2 275 €
15+6 528 €+9 190 €-2 662 €
16+6 528 €+9 586 €-3 058 €
17+6 528 €+9 992 €-3 464 €
18+6 528 €+10 408 €-3 880 €
19+6 528 €+10 835 €-4 307 €
20+6 528 €+11 273 €-4 745 €
21+6 528 €+11 721 €-5 193 €
22+6 528 €+12 181 €-5 653 €
23+6 528 €+12 653 €-6 125 €
24+6 528 €+13 136 €-6 608 €
25+6 528 €+13 632 €-7 104 €
Total+163 200 €+199 229 €+-36 029 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →