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Maison à vendre

VilleEyguières (13)
Surface190
Coût Total359 222
Loyer Annuel31 086
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+482
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 278 780 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 467,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Garage, calme

Rare à la vente, cette authentique maison de village de caractère séduira les amateurs de charme et de beaux volumes.

Dès le rez-de-chaussée, vous profiterez d'un vaste garage de plus de 46 m², un atout exceptionnel en centre-village offrant de nombreuses possibilités de stationnement, de stockage ou d'aménagement.

La maison développe une surface généreuse répartie sur plusieurs niveaux. Le premier étage accueille deux chambres confortables, dont une magnifique chambre de plus de 20 m², ainsi qu'une salle de bains.

Le deuxième niveau dévoile le véritable coeur de la maison : une superbe pièce de vie baignée de lumière où les tomettes anciennes, les plafonds à la française et la cheminée avec insert créent une atmosphère chaleureuse et authentique. Une grande cuisine indépendante ainsi qu'une arrière-cuisine viennent compléter cet espace convivial pensé pour la vie de famille.

Au troisième étage, vous découvrirez deux chambres supplémentaires, une salle d'eau et un espace bureau idéal pour le télétravail.

Le dernier niveau réserve une belle surprise avec un vaste grenier climatisé offrant un potentiel remarquable. Cet espace peut aisément devenir une suite parentale, une salle de jeux, un atelier ou encore un espace de loisirs selon vos envies.

Idéalement située à proximité immédiate des commerces, écoles et services, cette maison allie le charme de l'ancien, de beaux volumes et une grande modularité. Une opportunité rare sur le secteur pour les familles en quête d'authenticité et d'espace.

À découvrir sans tarder. Prix: 278 780 H.A.I charge vendeur

Ville : Eyguières
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13430
Coordonnées : 43.721426, 5.007723
Total : 359 222
Prix d'acquisition : 278 780
Travaux : 58 140
Valeur du bien : 336 920
Frais de notaire : 22 302
Coût estimé : 22 302
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190
Loyer prédit : 13.63€/m²/mois
Fourchette : 10.30€ - 18.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 2590€/mois
Loyer annuel estimé : 31086€/an
Fourchette totale : 1958€ - 3428€/mois
Fourchette annuelle : 23492€ - 41134€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 415,77 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :838 996
Prix d'achat :278 780
Décote à l'achat :-560 216 (-66.8%)
Marge achat-revente :479 774€ (57.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :359 222
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 760,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :89,81€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 849,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 792,92
Coût de l'assurance :26 941,65
Taxe foncière : 3 108,57€/an
Soit par mois : 259,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 590,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 108,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :481,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 140(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 400
    Isolation combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:240
    Peinture murs/plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:200
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 10 m² × 20€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eyguières (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 086 €/an
Calcul : 2 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 701 €/an
Base de calcul : Emprunt de 359 222 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 078 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 109 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 028
Revenus locatifs : +31 086
Charges déductibles : -74 028
Résultat foncier Année 1 : -42 942(Déficit de 42 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 542
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 888 €/an
Revenus locatifs : +31 086
Charges déductibles : -15 888
Résultat foncier Années 2+ : 15 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21541.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 278 780
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 207(65% de 278 780 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 589 €/an
Calcul : 181 207 € × 3,636% = 6 589
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 08674 03911 713-42 95321 400 €21 553 €21 553 €
231 70715 58411 39816 124--5 430 €
332 34215 25811 07217 083---
432 98814 92210 73518 067---
533 64814 57410 38719 075---
634 32114 21410 02820 107---
735 00813 8429 65621 165---
835 70813 4589 27222 250---
936 42213 0618 87523 361---
1037 15012 6518 46524 499---
1137 89312 2278 04125 666---
1238 65111 7897 60226 863---
1339 42411 3367 15028 088---
1440 21310 8686 68129 345---
1541 01710 3846 19830 633---
1641 8379 8845 69831 953---
1742 6749 3675 18133 307---
1843 5288 8334 64734 694---
1944 3988 2814 09536 117---
2045 2867 7113 52537 575---
2146 1927 1212 93539 070---
2247 1166 5122 32640 604---
2348 0585 8821 69642 176---
2449 0195 2321 04543 788---
2549 9994 55937345 440---
TOTAL995 685331 589168 793664 09621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 664 096
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 086 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 528-6 420+12 948
2+6 5280+6 528
3+6 528+3 496+3 032
4+6 528+5 420+1 108
5+6 528+5 722+806
6+6 528+6 032+496
7+6 528+6 350+178
8+6 528+6 675-147
9+6 528+7 008-480
10+6 528+7 350-822
11+6 528+7 700-1 172
12+6 528+8 059-1 531
13+6 528+8 427-1 899
14+6 528+8 803-2 275
15+6 528+9 190-2 662
16+6 528+9 586-3 058
17+6 528+9 992-3 464
18+6 528+10 408-3 880
19+6 528+10 835-4 307
20+6 528+11 273-4 745
21+6 528+11 721-5 193
22+6 528+12 181-5 653
23+6 528+12 653-6 125
24+6 528+13 136-6 608
25+6 528+13 632-7 104
Total+163 200+199 229+-36 029
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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