Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 2 pièces 60 m²

Bien expiré
VillePouilly-sur-Loire (58)
Surface60m²
Coût Total158 900€
Loyer Annuel4 545€
Rentabilité2.86%
Cashflow/mois-489€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A proximité du centre-ville 5 min à pied des commerçants boulangerie, presse tabacs, bar et autres ... écoles. Maison à rénover intérieurement, la toiture est neuve en tuiles de pays.

Ville : Pouilly-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58150
Coordonnées : 47.281223, 2.981275
Total : 158 900€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 104 900€
Valeur du bien : 154 900€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.31€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 379€/mois
Loyer annuel estimé : 4545€/an
Fourchette totale : 295€ - 486€/mois
Fourchette annuelle : 3545€ - 5827€/an
Rentabilité brute :2.86%
Fourchette de rentabilité :2.23% - 3.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :47,67€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 829,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 676,28€
Coût de l'assurance :14 301,00€
Taxe foncière : 454,47€/an
Soit par mois : 37,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 378,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-488,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation thermique extérieure
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne
Quantité: environ 120 m² (surface estimée des murs extérieurs)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 900 €(1 748 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:24 000€
    Isolation thermique extérieure: 120 m² × 200€/m² = 24000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:13 500€
    Rénovation complète salon: 45 m² × 300€/m² = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouilly-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 379 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 545 €/an
Calcul : 379 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 900 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 454 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 166 €
Revenus locatifs : +4 545 €
Charges déductibles : -111 166 €
Résultat foncier Année 1 : -106 621 €(Déficit de 106 621 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 85 221 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 266 €/an
Revenus locatifs : +4 545 €
Charges déductibles : -6 266 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 721 €/an(Déficit de 1 721 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 84526.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 545 €111 171 €5 244 €-106 626 €21 400 €85 226 €85 226 €
24 636 €6 130 €5 104 €-1 495 €1 027 €468 €85 694 €
34 728 €5 985 €4 959 €-1 257 €1 027 €230 €85 925 €
44 823 €5 835 €4 809 €-1 012 €1 012 €-85 925 €
54 919 €5 680 €4 654 €-761 €761 €-85 925 €
65 018 €5 520 €4 493 €-502 €502 €-85 925 €
75 118 €5 354 €4 327 €-236 €236 €-85 925 €
85 220 €5 182 €4 156 €38 €--85 887 €
95 325 €5 005 €3 979 €320 €--85 567 €
105 431 €4 822 €3 795 €610 €--84 957 €
115 540 €4 632 €3 606 €908 €--84 049 €
125 651 €4 436 €3 410 €1 214 €---
135 764 €4 234 €3 207 €1 530 €---
145 879 €4 024 €2 998 €1 855 €---
155 997 €3 808 €2 781 €2 189 €---
166 117 €3 584 €2 557 €2 533 €---
176 239 €3 352 €2 326 €2 887 €---
186 364 €3 113 €2 086 €3 251 €---
196 491 €2 865 €1 839 €3 626 €---
206 621 €2 610 €1 583 €4 011 €---
216 753 €2 345 €1 319 €4 408 €---
226 888 €2 072 €1 045 €4 817 €---
237 026 €1 789 €762 €5 237 €---
247 167 €1 496 €470 €5 670 €---
257 310 €1 194 €168 €6 116 €---
TOTAL145 570 €206 239 €75 676 €-60 669 €25 964 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 789 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -60 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+954 €-6 420 €+7 374 €
2+954 €-308 €+1 262 €
3+954 €-308 €+1 262 €
4+954 €-304 €+1 258 €
5+954 €-228 €+1 182 €
6+954 €-151 €+1 105 €
7+954 €-71 €+1 025 €
8+954 €0 €+954 €
9+954 €0 €+954 €
10+954 €0 €+954 €
11+954 €0 €+954 €
12+954 €+155 €+799 €
13+954 €+459 €+495 €
14+954 €+556 €+398 €
15+954 €+657 €+297 €
16+954 €+760 €+194 €
17+954 €+866 €+88 €
18+954 €+975 €-21 €
19+954 €+1 088 €-134 €
20+954 €+1 203 €-249 €
21+954 €+1 322 €-368 €
22+954 €+1 445 €-491 €
23+954 €+1 571 €-617 €
24+954 €+1 701 €-747 €
25+954 €+1 835 €-881 €
Total+23 850 €+6 804 €+17 046 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →