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Charmante maison de village dans les Gorges du Verdon Montmeyan

VilleMontmeyan (83)
Surface57
Coût Total137 000
Loyer Annuel6 930
Rentabilité5.06%
Cashflow/mois-206
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 491,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 57 m², 3 pièces, Toilettes séparées

Située au cœur du village de Montmeyan, à proximité du lac de Quinson, dans une maison de village offrant un cadre de vie agréable au sein des magnifiques Gorges du Verdon. Elle se compose de d'un appartement indépendant, offrant plusieurs possibilités: résidence principale, investissement locatif ou résidence secondaire. L'appartement, situé au 3ème étage, d’une superficie de 57.27 m2 dispose d’une cuisine ouverte sur un salon/séjour, d’une chambre borgne en demi-niveau avec un point d’eau, d’un Wc indépendant ainsi que d’une deuxième chambre avec sa salle d’eau. À noter que la toiture de cet appartement a été refaite en grande partie, garantissant une meilleure isolation et un confort optimal. Ce bien bénéficie d’un emplacement privilégié, offrant calme et authenticité, tout en étant proche des activités de plein air, telles que la randonnée, le canoë et les balades au bord du lac. Une opportunité rare à saisir ! Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à me .

Ville : Montmeyan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83670
Coordonnées : 43.648150, 6.063340
Total : 137 000
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 45 200
Valeur du bien : 130 200
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 14.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6930€/an
Fourchette totale : 395€ - 845€/mois
Fourchette annuelle : 4739€ - 10134€/an
Rentabilité brute :5.06%
Fourchette de rentabilité :3.46% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 498,05 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 389
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :-389 (-0.5%)
Marge achat-revente :-51 611€ (-60.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 756,29
Coût de l'assurance :11 987,50
Taxe foncière : 693,05€/an
Soit par mois : 57,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement de l'éclairage
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessitant des travaux de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 200(793 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400
    Revêtement sol: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon:1 500
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmeyan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 930 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 000 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 107
Revenus locatifs : +6 930
Charges déductibles : -51 107
Résultat foncier Année 1 : -44 177(Déficit de 44 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 777
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 907 €/an
Revenus locatifs : +6 930
Charges déductibles : -5 907
Résultat foncier Années 2+ : 1 023 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22776.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 93051 1124 739-44 18121 400 €22 781 €22 781 €
27 0695 7884 6151 281--21 500 €
37 2105 6594 4871 551--19 949 €
47 3555 5264 3531 829--18 120 €
57 5025 3884 2162 114--16 007 €
67 6525 2454 0732 406--13 600 €
77 8055 0973 9252 707--10 893 €
87 9614 9443 7723 017--7 876 €
98 1204 7863 6133 334--4 542 €
108 2834 6223 4493 661--881 €
118 4484 4523 2793 997---
128 6174 2753 1034 342---
138 7904 0932 9204 696---
148 9653 9042 7325 061---
159 1453 7092 5365 436---
169 3273 5062 3345 821---
179 5143 2962 1246 218---
189 7043 0791 9076 625---
199 8982 8541 6827 044---
2010 0962 6211 4497 475---
2110 2982 3801 2087 918---
2210 5042 1309588 374---
2310 7141 8726998 843---
2410 9291 6044319 325---
2511 1471 3261549 821---
TOTAL221 985143 27068 75678 71521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 715
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 455-6 420+7 875
2+1 4550+1 455
3+1 4550+1 455
4+1 4550+1 455
5+1 4550+1 455
6+1 4550+1 455
7+1 4550+1 455
8+1 4550+1 455
9+1 4550+1 455
10+1 4550+1 455
11+1 455+935+520
12+1 455+1 303+152
13+1 455+1 409+46
14+1 455+1 518-63
15+1 455+1 631-176
16+1 455+1 746-291
17+1 455+1 865-410
18+1 455+1 988-533
19+1 455+2 113-658
20+1 455+2 243-788
21+1 455+2 375-920
22+1 455+2 512-1 057
23+1 455+2 653-1 198
24+1 455+2 797-1 342
25+1 455+2 946-1 491
Total+36 375+23 614+12 761
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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