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Charmante maison de village dans les Gorges du Verdon Montmeyan

Bien expiré
VilleMontmeyan (83)
Surface57m²
Coût Total137 000€
Loyer Annuel6 930€
Rentabilité5.06%
Cashflow/mois-206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 491,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 57 m², 3 pièces, Toilettes séparées

Située au cœur du village de Montmeyan, à proximité du lac de Quinson, dans une maison de village offrant un cadre de vie agréable au sein des magnifiques Gorges du Verdon. Elle se compose de d'un appartement indépendant, offrant plusieurs possibilités: résidence principale, investissement locatif ou résidence secondaire. L'appartement, situé au 3ème étage, d’une superficie de 57.27 m2 dispose d’une cuisine ouverte sur un salon/séjour, d’une chambre borgne en demi-niveau avec un point d’eau, d’un Wc indépendant ainsi que d’une deuxième chambre avec sa salle d’eau. À noter que la toiture de cet appartement a été refaite en grande partie, garantissant une meilleure isolation et un confort optimal. Ce bien bénéficie d’un emplacement privilégié, offrant calme et authenticité, tout en étant proche des activités de plein air, telles que la randonnée, le canoë et les balades au bord du lac. Une opportunité rare à saisir ! Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à me .

Ville : Montmeyan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83670
Coordonnées : 43.648150, 6.063340
Total : 137 000€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 45 200€
Valeur du bien : 130 200€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 14.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6930€/an
Fourchette totale : 395€ - 845€/mois
Fourchette annuelle : 4739€ - 10134€/an
Rentabilité brute :5.06%
Fourchette de rentabilité :3.46% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 498,05 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 389 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-389€ (-0.5%)
Marge achat-revente :-51 611€ (-60.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 756,29€
Coût de l'assurance :11 987,50€
Taxe foncière : 693,05€/an
Soit par mois : 57,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement de l'éclairage
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessitant des travaux de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 200 €(793 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmeyan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 930 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 107 €
Revenus locatifs : +6 930 €
Charges déductibles : -51 107 €
Résultat foncier Année 1 : -44 177 €(Déficit de 44 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 777 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 907 €/an
Revenus locatifs : +6 930 €
Charges déductibles : -5 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 023 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22776.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 930 €51 112 €4 739 €-44 181 €21 400 €22 781 €22 781 €
27 069 €5 788 €4 615 €1 281 €--21 500 €
37 210 €5 659 €4 487 €1 551 €--19 949 €
47 355 €5 526 €4 353 €1 829 €--18 120 €
57 502 €5 388 €4 216 €2 114 €--16 007 €
67 652 €5 245 €4 073 €2 406 €--13 600 €
77 805 €5 097 €3 925 €2 707 €--10 893 €
87 961 €4 944 €3 772 €3 017 €--7 876 €
98 120 €4 786 €3 613 €3 334 €--4 542 €
108 283 €4 622 €3 449 €3 661 €--881 €
118 448 €4 452 €3 279 €3 997 €---
128 617 €4 275 €3 103 €4 342 €---
138 790 €4 093 €2 920 €4 696 €---
148 965 €3 904 €2 732 €5 061 €---
159 145 €3 709 €2 536 €5 436 €---
169 327 €3 506 €2 334 €5 821 €---
179 514 €3 296 €2 124 €6 218 €---
189 704 €3 079 €1 907 €6 625 €---
199 898 €2 854 €1 682 €7 044 €---
2010 096 €2 621 €1 449 €7 475 €---
2110 298 €2 380 €1 208 €7 918 €---
2210 504 €2 130 €958 €8 374 €---
2310 714 €1 872 €699 €8 843 €---
2410 929 €1 604 €431 €9 325 €---
2511 147 €1 326 €154 €9 821 €---
TOTAL221 985 €143 270 €68 756 €78 715 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 715 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 455 €-6 420 €+7 875 €
2+1 455 €0 €+1 455 €
3+1 455 €0 €+1 455 €
4+1 455 €0 €+1 455 €
5+1 455 €0 €+1 455 €
6+1 455 €0 €+1 455 €
7+1 455 €0 €+1 455 €
8+1 455 €0 €+1 455 €
9+1 455 €0 €+1 455 €
10+1 455 €0 €+1 455 €
11+1 455 €+935 €+520 €
12+1 455 €+1 303 €+152 €
13+1 455 €+1 409 €+46 €
14+1 455 €+1 518 €-63 €
15+1 455 €+1 631 €-176 €
16+1 455 €+1 746 €-291 €
17+1 455 €+1 865 €-410 €
18+1 455 €+1 988 €-533 €
19+1 455 €+2 113 €-658 €
20+1 455 €+2 243 €-788 €
21+1 455 €+2 375 €-920 €
22+1 455 €+2 512 €-1 057 €
23+1 455 €+2 653 €-1 198 €
24+1 455 €+2 797 €-1 342 €
25+1 455 €+2 946 €-1 491 €
Total+36 375 €+23 614 €+12 761 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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