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Achat appartement

Bien expiré
VilleMarignane (13)
Surface57.89m²
Coût Total126 400€
Loyer Annuel9 175€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 57.89 m²
Prix au m² : 1 813,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Gardien, Surface de 57.89 m², Bâtiment de 4 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1964, Au 4ème étage, 1 Salle de bain, Chauffage central, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour

Appartement T3 au dernier étage d'une résidence sécurisée. Il se compose d'un séjour lumineux avec balcon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'un wc indépendant et d'une salle de bain. Le bien se situe à l'entrée de Marignane, à la fois proche des axes routiers et du centre-ville mais sans les nuisances.

Ville : Marignane
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13700
Coordonnées : 43.419944, 5.223054
Total : 126 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 118 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.89m²
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 10.74€ - 16.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 765€/mois
Loyer annuel estimé : 9175€/an
Fourchette totale : 622€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 7464€ - 11277€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :37,92€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 661,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 802,93€
Coût de l'assurance :11 376,00€
Taxe foncière : 917,46€/an
Soit par mois : 76,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 764,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57.89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, carrelage et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec un nouveau revêtement (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité si nécessaire, ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'achat et l'installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marignane (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 175 €/an
Calcul : 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 205 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 400 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 378 €
Revenus locatifs : +9 175 €
Charges déductibles : -20 378 €
Résultat foncier Année 1 : -11 203 €(Déficit de 11 203 €)
Imputable sur revenu global : 11 203 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 378 €/an
Revenus locatifs : +9 175 €
Charges déductibles : -7 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 797 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 175 €20 382 €4 209 €-11 207 €11 207 €--
29 358 €7 270 €4 097 €2 089 €---
39 545 €7 154 €3 981 €2 392 €---
49 736 €7 034 €3 861 €2 703 €---
59 931 €6 909 €3 737 €3 022 €---
610 130 €6 781 €3 609 €3 349 €---
710 332 €6 648 €3 476 €3 684 €---
810 539 €6 511 €3 338 €4 028 €---
910 750 €6 369 €3 196 €4 381 €---
1010 965 €6 222 €3 049 €4 743 €---
1111 184 €6 070 €2 898 €5 114 €---
1211 408 €5 913 €2 740 €5 495 €---
1311 636 €5 750 €2 578 €5 885 €---
1411 868 €5 582 €2 410 €6 286 €---
1512 106 €5 409 €2 236 €6 697 €---
1612 348 €5 229 €2 056 €7 119 €---
1712 595 €5 043 €1 870 €7 552 €---
1812 847 €4 851 €1 678 €7 996 €---
1913 104 €4 652 €1 479 €8 452 €---
2013 366 €4 446 €1 274 €8 920 €---
2113 633 €4 234 €1 061 €9 400 €---
2213 906 €4 014 €841 €9 892 €---
2314 184 €3 786 €614 €10 398 €---
2414 467 €3 551 €378 €10 917 €---
2514 757 €3 307 €135 €11 449 €---
TOTAL293 867 €153 116 €60 803 €140 751 €11 207 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 362 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 751 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 927 €-3 362 €+5 289 €
2+1 927 €+627 €+1 300 €
3+1 927 €+718 €+1 209 €
4+1 927 €+811 €+1 116 €
5+1 927 €+906 €+1 021 €
6+1 927 €+1 005 €+922 €
7+1 927 €+1 105 €+822 €
8+1 927 €+1 208 €+719 €
9+1 927 €+1 314 €+613 €
10+1 927 €+1 423 €+504 €
11+1 927 €+1 534 €+393 €
12+1 927 €+1 648 €+279 €
13+1 927 €+1 766 €+161 €
14+1 927 €+1 886 €+41 €
15+1 927 €+2 009 €-82 €
16+1 927 €+2 136 €-209 €
17+1 927 €+2 266 €-339 €
18+1 927 €+2 399 €-472 €
19+1 927 €+2 536 €-609 €
20+1 927 €+2 676 €-749 €
21+1 927 €+2 820 €-893 €
22+1 927 €+2 968 €-1 041 €
23+1 927 €+3 119 €-1 192 €
24+1 927 €+3 275 €-1 348 €
25+1 927 €+3 435 €-1 508 €
Total+48 175 €+42 225 €+5 950 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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