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vente - appartement

Bien expiré
VilleRillieux-la-Pape (69)
Surface88.48m²
Coût Total210 280€
Loyer Annuel17 490€
Rentabilité8.32%
Cashflow/mois+209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 000 €
Surface : 88.48 m²
Prix au m² : 1 763,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Cave, Digicode, Parking, Salle de bain, Petit prix

Exclusivité - Rillieux-la-Pape - Rue de Bruxelles- T4 - Idéalement situé rue de Bruxelles à Rillieux-la-Pape, découvrez en exclusivité ce superbe appartement T4, offrant des volumes généreux et un agencement particulièrement fonctionnel. Dès l'entrée, vous serez séduits par un hall accueillant ouvrant sur un dégagement doté d'un placard sur mesure entièrement aménagé, pensé pour optimiser les espaces de rangement. La pièce de vie se compose d'un salon et d'une salle à manger lumineux, créant un espace convivial et agréable à vivre au quotidien. La cuisine indépendante, entièrement équipée, allie esthétique et praticité et dispose d'un espace buanderie particulièrement appréciable. L'espace nuit, bien distinct, comprend deux belles chambres, un dressing, ainsi qu'une salle de bain récemment rénovée avec goût, offrant des prestations modernes et soignées. Côté extérieur, vous profiterez d'un grand balcon filant le long du salon, idéal pour savourer des moments de détente en extérieur. Cet appartement propose un cadre de vie confortable, lumineux et parfaitement organisé, idéal pour une vie de famille ou un premier achat de qualité. ? Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez-moi au 06 84 71 41 91.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Audrey PONCET inscrite au RSAC de VIENNE n° 849 897 822 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rillieux-la-Pape
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69140
Coordonnées : 45.820000, 4.900000
Total : 210 280€
Prix d'acquisition : 156 000€
Travaux : 41 800€
Valeur du bien : 197 800€
Frais de notaire : 12 480€
Coût estimé : 12 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.48m²
Loyer prédit : 16.47€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1457€/mois
Loyer annuel estimé : 17490€/an
Fourchette totale : 1210€ - 1755€/mois
Fourchette annuelle : 14526€ - 21058€/an
Rentabilité brute :8.32%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 275,07 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 299 €
Prix d'achat :156 000 €
Décote à l'achat :-45 299€ (-22.5%)
Marge achat-revente :-8 981€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 041,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 102,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 160,21€
Coût de l'assurance :18 399,50€
Taxe foncière : 1 748,96€/an
Soit par mois : 145,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 457,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 248,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 88.48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88.48 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€ = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 300€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rillieux-la-Pape (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 490 €/an
Calcul : 1 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 280 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 344 €
Revenus locatifs : +17 490 €
Charges déductibles : -51 344 €
Résultat foncier Année 1 : -33 854 €(Déficit de 33 854 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 454 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 544 €/an
Revenus locatifs : +17 490 €
Charges déductibles : -9 544 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12453.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 400 €(65% de 156 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 687 €/an
Calcul : 101 400 € × 3,636% = 3 687 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 490 €51 350 €7 065 €-33 861 €21 400 €12 461 €12 461 €
217 839 €9 363 €6 878 €8 477 €--3 984 €
318 196 €9 169 €6 684 €9 028 €---
418 560 €8 968 €6 483 €9 592 €---
518 931 €8 760 €6 275 €10 171 €---
619 310 €8 545 €6 060 €10 765 €---
719 696 €8 323 €5 838 €11 373 €---
820 090 €8 093 €5 608 €11 997 €---
920 492 €7 855 €5 370 €12 637 €---
1020 902 €7 609 €5 124 €13 293 €---
1121 320 €7 354 €4 869 €13 966 €---
1221 746 €7 091 €4 606 €14 655 €---
1322 181 €6 818 €4 333 €15 363 €---
1422 625 €6 536 €4 051 €16 088 €---
1523 077 €6 245 €3 760 €16 833 €---
1623 539 €5 943 €3 458 €17 596 €---
1724 009 €5 631 €3 146 €18 379 €---
1824 490 €5 308 €2 823 €19 182 €---
1924 979 €4 974 €2 489 €20 006 €---
2025 479 €4 628 €2 143 €20 851 €---
2125 989 €4 270 €1 785 €21 718 €---
2226 508 €3 900 €1 415 €22 608 €---
2327 039 €3 518 €1 033 €23 521 €---
2427 579 €3 122 €637 €24 458 €---
2528 131 €2 712 €227 €25 419 €---
TOTAL560 198 €206 084 €102 160 €354 114 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 114 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 673 €-6 420 €+10 093 €
2+3 673 €0 €+3 673 €
3+3 673 €+1 513 €+2 160 €
4+3 673 €+2 878 €+795 €
5+3 673 €+3 051 €+622 €
6+3 673 €+3 229 €+444 €
7+3 673 €+3 412 €+261 €
8+3 673 €+3 599 €+74 €
9+3 673 €+3 791 €-118 €
10+3 673 €+3 988 €-315 €
11+3 673 €+4 190 €-517 €
12+3 673 €+4 397 €-724 €
13+3 673 €+4 609 €-936 €
14+3 673 €+4 827 €-1 154 €
15+3 673 €+5 050 €-1 377 €
16+3 673 €+5 279 €-1 606 €
17+3 673 €+5 514 €-1 841 €
18+3 673 €+5 755 €-2 082 €
19+3 673 €+6 002 €-2 329 €
20+3 673 €+6 255 €-2 582 €
21+3 673 €+6 515 €-2 842 €
22+3 673 €+6 782 €-3 109 €
23+3 673 €+7 056 €-3 383 €
24+3 673 €+7 337 €-3 664 €
25+3 673 €+7 626 €-3 953 €
Total+91 825 €+106 234 €+-14 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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