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Lot 2 pour le prix d'1 seul

VilleDun-le-Palestel (23)
Surface111
Coût Total144 780
Loyer Annuel8 924
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 500 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 842,34 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia DUN LE PALESTEL, GARRIGUES Fabrice (EI) AGENT COMMERCIAL RCS GUERET 453934036 vous présente  LOT DE 2 POUR LE PRIX D'UN SEUL. Que vous soyez à la recherche d’un simple investissement locatif avec double rendement, ou que vous soyez famille recomposée, ou ayant à loger votre mère tout en gardant votre intimité, il s’agit de 2 appartements indépendants l'un de 63m² et l'autre de 34m² mais avec une possibilité de 25 m² de plus. Jardin calme env 152 m² Au coeur de Dun Le Palestel, bourg tous commerces dynamique, supermarché, collège, pharmacies, écoles env 15mn de la gare, marché hebdomadaire non soumis au DPE [Coordonnées masquées]

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Dun-le-Palestel
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23800
Coordonnées : 46.319050, 1.661558
Total : 144 780
Prix d'acquisition : 93 500
Travaux : 43 800
Valeur du bien : 137 300
Frais de notaire : 7 480
Coût estimé : 7 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111
Loyer prédit : 6.70€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8924€/an
Fourchette totale : 581€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 6971€ - 11425€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :460,72 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :51 139
Prix d'achat :93 500
Décote à l'achat :+42 361 (+82.8%)
Marge achat-revente :-93 641€ (-183.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 748,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 340,10
Coût de l'assurance :12 306,30
Taxe foncière : 892,39€/an
Soit par mois : 74,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 743,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 111 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise à jour et de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager usé nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Dun-le-Palestel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 924 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 780 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 858
Revenus locatifs : +8 924
Charges déductibles : -49 858
Résultat foncier Année 1 : -40 934(Déficit de 40 934 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 534
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 058 €/an
Revenus locatifs : +8 924
Charges déductibles : -6 058
Résultat foncier Années 2+ : 2 866 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19533.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 775(65% de 93 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 210 €/an
Calcul : 60 775 € × 3,636% = 2 210
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 92449 8624 678-40 93821 400 €19 538 €19 538 €
29 1025 9364 5513 167--16 372 €
39 2845 8054 4213 479--12 893 €
49 4705 6704 2863 800--9 093 €
59 6605 5314 1464 129--4 964 €
69 8535 3874 0024 466--498 €
710 0505 2383 8544 812---
810 2515 0843 7005 166---
910 4564 9263 5415 530---
1010 6654 7613 3775 903---
1110 8784 5923 2076 286---
1211 0964 4173 0326 679---
1311 3184 2362 8517 082---
1411 5444 0492 6647 495---
1511 7753 8562 4717 919---
1612 0103 6562 2718 355---
1712 2513 4502 0658 801---
1812 4963 2371 8529 259---
1912 7463 0161 6329 729---
2013 0002 7891 40410 212---
2113 2612 5541 16910 707---
2213 5262 31192611 215---
2313 7962 06067511 736---
2414 0721 80141612 271---
2514 3541 53314812 821---
TOTAL285 836145 75667 340140 08021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 080
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 874-6 420+8 294
2+1 8740+1 874
3+1 8740+1 874
4+1 8740+1 874
5+1 8740+1 874
6+1 8740+1 874
7+1 874+1 294+580
8+1 874+1 550+324
9+1 874+1 659+215
10+1 874+1 771+103
11+1 874+1 886-12
12+1 874+2 004-130
13+1 874+2 125-251
14+1 874+2 249-375
15+1 874+2 376-502
16+1 874+2 506-632
17+1 874+2 640-766
18+1 874+2 778-904
19+1 874+2 919-1 045
20+1 874+3 063-1 189
21+1 874+3 212-1 338
22+1 874+3 364-1 490
23+1 874+3 521-1 647
24+1 874+3 681-1 807
25+1 874+3 846-1 972
Total+46 850+42 024+4 826
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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