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Lot 2 pour le prix d'1 seul

Bien expiré
VilleDun-le-Palestel (23)
Surface111m²
Coût Total144 780€
Loyer Annuel8 924€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 500 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 842,34 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia DUN LE PALESTEL, GARRIGUES Fabrice (EI) AGENT COMMERCIAL RCS GUERET 453934036 vous présente  LOT DE 2 POUR LE PRIX D'UN SEUL. Que vous soyez à la recherche d’un simple investissement locatif avec double rendement, ou que vous soyez famille recomposée, ou ayant à loger votre mère tout en gardant votre intimité, il s’agit de 2 appartements indépendants l'un de 63m² et l'autre de 34m² mais avec une possibilité de 25 m² de plus. Jardin calme env 152 m² Au coeur de Dun Le Palestel, bourg tous commerces dynamique, supermarché, collège, pharmacies, écoles env 15mn de la gare, marché hebdomadaire non soumis au DPE [Coordonnées masquées]

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Dun-le-Palestel
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23800
Coordonnées : 46.319050, 1.661558
Total : 144 780€
Prix d'acquisition : 93 500€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 137 300€
Frais de notaire : 7 480€
Coût estimé : 7 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 6.70€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8924€/an
Fourchette totale : 581€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 6971€ - 11425€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :460,72 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :51 139 €
Prix d'achat :93 500 €
Décote à l'achat :+42 361€ (+82.8%)
Marge achat-revente :-93 641€ (-183.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 748,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 340,10€
Coût de l'assurance :12 306,30€
Taxe foncière : 892,39€/an
Soit par mois : 74,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 743,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 111 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise à jour et de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager usé nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Dun-le-Palestel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 924 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 858 €
Revenus locatifs : +8 924 €
Charges déductibles : -49 858 €
Résultat foncier Année 1 : -40 934 €(Déficit de 40 934 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 534 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 058 €/an
Revenus locatifs : +8 924 €
Charges déductibles : -6 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 866 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19533.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 775 €(65% de 93 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 210 €/an
Calcul : 60 775 € × 3,636% = 2 210 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 924 €49 862 €4 678 €-40 938 €21 400 €19 538 €19 538 €
29 102 €5 936 €4 551 €3 167 €--16 372 €
39 284 €5 805 €4 421 €3 479 €--12 893 €
49 470 €5 670 €4 286 €3 800 €--9 093 €
59 660 €5 531 €4 146 €4 129 €--4 964 €
69 853 €5 387 €4 002 €4 466 €--498 €
710 050 €5 238 €3 854 €4 812 €---
810 251 €5 084 €3 700 €5 166 €---
910 456 €4 926 €3 541 €5 530 €---
1010 665 €4 761 €3 377 €5 903 €---
1110 878 €4 592 €3 207 €6 286 €---
1211 096 €4 417 €3 032 €6 679 €---
1311 318 €4 236 €2 851 €7 082 €---
1411 544 €4 049 €2 664 €7 495 €---
1511 775 €3 856 €2 471 €7 919 €---
1612 010 €3 656 €2 271 €8 355 €---
1712 251 €3 450 €2 065 €8 801 €---
1812 496 €3 237 €1 852 €9 259 €---
1912 746 €3 016 €1 632 €9 729 €---
2013 000 €2 789 €1 404 €10 212 €---
2113 261 €2 554 €1 169 €10 707 €---
2213 526 €2 311 €926 €11 215 €---
2313 796 €2 060 €675 €11 736 €---
2414 072 €1 801 €416 €12 271 €---
2514 354 €1 533 €148 €12 821 €---
TOTAL285 836 €145 756 €67 340 €140 080 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 080 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 874 €-6 420 €+8 294 €
2+1 874 €0 €+1 874 €
3+1 874 €0 €+1 874 €
4+1 874 €0 €+1 874 €
5+1 874 €0 €+1 874 €
6+1 874 €0 €+1 874 €
7+1 874 €+1 294 €+580 €
8+1 874 €+1 550 €+324 €
9+1 874 €+1 659 €+215 €
10+1 874 €+1 771 €+103 €
11+1 874 €+1 886 €-12 €
12+1 874 €+2 004 €-130 €
13+1 874 €+2 125 €-251 €
14+1 874 €+2 249 €-375 €
15+1 874 €+2 376 €-502 €
16+1 874 €+2 506 €-632 €
17+1 874 €+2 640 €-766 €
18+1 874 €+2 778 €-904 €
19+1 874 €+2 919 €-1 045 €
20+1 874 €+3 063 €-1 189 €
21+1 874 €+3 212 €-1 338 €
22+1 874 €+3 364 €-1 490 €
23+1 874 €+3 521 €-1 647 €
24+1 874 €+3 681 €-1 807 €
25+1 874 €+3 846 €-1 972 €
Total+46 850 €+42 024 €+4 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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