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Achat maison

Bien expiré
VilleDignac (16)
Surface205m²
Coût Total208 150€
Loyer Annuel19 186€
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+350€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 250 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 786,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Piscine, Surface de 205 m², 6 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage climatisation réversible, Une entrée, Salle de séjour, 2 Parkings, Terrain de 1263 m², Travaux

Proche commodités, maison sur terrain clos d'environ 1200 m² avec piscine, carport, cave et atelier. RDC : entrée, séjour, cuisine, chambre, salle de bain, WC et véranda. Étage : 3 chambres, salle de bains, 2 WC. Pompe à chaleur, double vitrage bois/PVC. Travaux à prévoir : couverture, huisseries et rafraîchissement global.

Ville : Dignac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16410
Coordonnées : 45.560400, 0.278830
Total : 208 150€
Prix d'acquisition : 161 250€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 195 250€
Frais de notaire : 12 900€
Coût estimé : 12 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.04€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1599€/mois
Loyer annuel estimé : 19186€/an
Fourchette totale : 1237€ - 2066€/mois
Fourchette annuelle : 14848€ - 24791€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 11.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :60,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 089,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 460,01€
Coût de l'assurance :18 213,13€
Taxe foncière : 1 918,58€/an
Soit par mois : 159,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 598,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :349,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante pour garantir un fonctionnement optimal.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Huisseries
Vérification et remplacement des huisseries si nécessaire pour assurer une bonne isolation.
Quantité: nombre de fenêtres à évaluer
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la décoration.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien léger du salon pour maintenir l'état général.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(166 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Remplacement des huisseries: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement 3 chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 186 €/an
Calcul : 1 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 946 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 150 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 729 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 593 €
Revenus locatifs : +19 186 €
Charges déductibles : -43 593 €
Résultat foncier Année 1 : -24 407 €(Déficit de 24 407 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 007 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 593 €/an
Revenus locatifs : +19 186 €
Charges déductibles : -9 593 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3007.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 813 €(65% de 161 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 811 €/an
Calcul : 104 813 € × 3,636% = 3 811 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 186 €43 600 €6 952 €-24 414 €21 400 €3 014 €3 014 €
219 570 €9 414 €6 767 €10 155 €---
319 961 €9 223 €6 576 €10 738 €---
420 360 €9 025 €6 378 €11 335 €---
520 767 €8 820 €6 173 €11 947 €---
621 183 €8 608 €5 961 €12 574 €---
721 606 €8 389 €5 742 €13 217 €---
822 038 €8 163 €5 515 €13 876 €---
922 479 €7 928 €5 281 €14 551 €---
1022 929 €7 686 €5 039 €15 243 €---
1123 387 €7 435 €4 788 €15 953 €---
1223 855 €7 175 €4 528 €16 680 €---
1324 332 €6 907 €4 260 €17 425 €---
1424 819 €6 630 €3 982 €18 189 €---
1525 315 €6 343 €3 695 €18 973 €---
1625 822 €6 046 €3 399 €19 776 €---
1726 338 €5 739 €3 091 €20 599 €---
1826 865 €5 421 €2 774 €21 444 €---
1927 402 €5 092 €2 445 €22 310 €---
2027 950 €4 752 €2 105 €23 198 €---
2128 509 €4 401 €1 754 €24 108 €---
2229 079 €4 037 €1 390 €25 042 €---
2329 661 €3 661 €1 014 €25 999 €---
2430 254 €3 272 €625 €26 982 €---
2530 859 €2 870 €223 €27 989 €---
TOTAL614 527 €200 638 €100 460 €413 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 413 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 186 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 029 €-6 420 €+10 449 €
2+4 029 €+2 142 €+1 887 €
3+4 029 €+3 221 €+808 €
4+4 029 €+3 401 €+628 €
5+4 029 €+3 584 €+445 €
6+4 029 €+3 772 €+257 €
7+4 029 €+3 965 €+64 €
8+4 029 €+4 163 €-134 €
9+4 029 €+4 365 €-336 €
10+4 029 €+4 573 €-544 €
11+4 029 €+4 786 €-757 €
12+4 029 €+5 004 €-975 €
13+4 029 €+5 228 €-1 199 €
14+4 029 €+5 457 €-1 428 €
15+4 029 €+5 692 €-1 663 €
16+4 029 €+5 933 €-1 904 €
17+4 029 €+6 180 €-2 151 €
18+4 029 €+6 433 €-2 404 €
19+4 029 €+6 693 €-2 664 €
20+4 029 €+6 959 €-2 930 €
21+4 029 €+7 232 €-3 203 €
22+4 029 €+7 513 €-3 484 €
23+4 029 €+7 800 €-3 771 €
24+4 029 €+8 094 €-4 065 €
25+4 029 €+8 397 €-4 368 €
Total+100 725 €+124 167 €+-23 442 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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