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Immeuble 4 pièces 235 m²

Bien expiré
VilleMarmande (47)
Surface235m²
Coût Total231 964€
Loyer Annuel32 948€
Rentabilité14.20%
Cashflow/mois+1 257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 800 €
Surface : 235 m²
Prix au m² : 811,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 4 pièces 235 m²

A quelques pas du centre ville, l'agence Martine-immo vous propose cet immeuble composé d'un T4 d'environ 150m2 et d'un local commercial d'environ 85 m2. Le local commercial est loué 650 euros HT /mois. Le local commercial a un accès direct sur le boulevard quant à l'appartement son accès donne sur une rue calme. Le T4 peut être loué 750EUR. Il se compose en rez de rue d'une entrée, au 1er, un séjour, un bureau,un wc, une cuisine et au 2ème un palier qui dessert trois chambres un wc, une salle de bains. N'hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations. Honoraires charge vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 235 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/02/2025

Consommation énergie primaire : 210 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Marmande
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47200
Coordonnées : 44.498090, 0.169405
Total : 231 964€
Prix d'acquisition : 190 800€
Travaux : 25 900€
Valeur du bien : 216 700€
Frais de notaire : 15 264€
Coût estimé : 15 264€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 235m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.08€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2746€/mois
Loyer annuel estimé : 32948€/an
Fourchette totale : 2135€ - 3531€/mois
Fourchette annuelle : 25619€ - 42374€/an
Rentabilité brute :14.20%
Fourchette de rentabilité :11.04% - 18.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 964€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 146,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :67,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 214,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 953,42€
Coût de l'assurance :20 296,85€
Taxe foncière : 3 294,78€/an
Soit par mois : 274,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 745,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 488,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 257,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à la classe énergétique D.
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900 €(110 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 37 m² × 60€/m² = 2220€, Main d'œuvre: 780€
  • Cuisine:2 100€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Vérification robinetterie: 1600€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Autres pièces:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marmande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 948 €/an
Calcul : 2 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 964 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 812 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 295 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 747 €
Revenus locatifs : +32 948 €
Charges déductibles : -37 747 €
Résultat foncier Année 1 : -4 799 €(Déficit de 4 799 €)
Imputable sur revenu global : 4 799 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 847 €/an
Revenus locatifs : +32 948 €
Charges déductibles : -11 847 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 101 €/an
Prix d'achat du bien : 190 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 020 €(65% de 190 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 510 €/an
Calcul : 124 020 € × 3,636% = 4 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 948 €37 755 €7 748 €-4 807 €4 807 €--
233 607 €11 648 €7 542 €21 958 €---
334 279 €11 435 €7 328 €22 844 €---
434 964 €11 214 €7 108 €23 750 €---
535 664 €10 986 €6 879 €24 678 €---
636 377 €10 750 €6 643 €25 627 €---
737 105 €10 506 €6 399 €26 599 €---
837 847 €10 253 €6 146 €27 594 €---
938 604 €9 992 €5 885 €28 612 €---
1039 376 €9 722 €5 615 €29 654 €---
1140 163 €9 442 €5 335 €30 721 €---
1240 966 €9 153 €5 046 €31 813 €---
1341 786 €8 854 €4 747 €32 932 €---
1442 621 €8 545 €4 438 €34 077 €---
1543 474 €8 225 €4 118 €35 249 €---
1644 343 €7 894 €3 787 €36 449 €---
1745 230 €7 552 €3 445 €37 678 €---
1846 135 €7 198 €3 091 €38 937 €---
1947 058 €6 832 €2 725 €40 226 €---
2047 999 €6 453 €2 346 €41 546 €---
2148 959 €6 061 €1 955 €42 897 €---
2249 938 €5 656 €1 549 €44 282 €---
2350 937 €5 237 €1 130 €45 700 €---
2451 955 €4 804 €697 €47 152 €---
2552 994 €4 355 €249 €48 639 €---
TOTAL1 055 327 €240 520 €111 953 €814 807 €4 807 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 442 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 814 807 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 919 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 919 €-1 442 €+8 361 €
2+6 919 €+6 588 €+331 €
3+6 919 €+6 853 €+66 €
4+6 919 €+7 125 €-206 €
5+6 919 €+7 403 €-484 €
6+6 919 €+7 688 €-769 €
7+6 919 €+7 980 €-1 061 €
8+6 919 €+8 278 €-1 359 €
9+6 919 €+8 584 €-1 665 €
10+6 919 €+8 896 €-1 977 €
11+6 919 €+9 216 €-2 297 €
12+6 919 €+9 544 €-2 625 €
13+6 919 €+9 880 €-2 961 €
14+6 919 €+10 223 €-3 304 €
15+6 919 €+10 575 €-3 656 €
16+6 919 €+10 935 €-4 016 €
17+6 919 €+11 304 €-4 385 €
18+6 919 €+11 681 €-4 762 €
19+6 919 €+12 068 €-5 149 €
20+6 919 €+12 464 €-5 545 €
21+6 919 €+12 869 €-5 950 €
22+6 919 €+13 285 €-6 366 €
23+6 919 €+13 710 €-6 791 €
24+6 919 €+14 146 €-7 227 €
25+6 919 €+14 592 €-7 673 €
Total+172 975 €+244 442 €+-71 467 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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