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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLathus-Saint-Rémy (86)
Surface45m²
Coût Total87 540€
Loyer Annuel3 712€
Rentabilité4.24%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

A VENDRE Charmante maison de village en pierres, élevée sur 2 niveaux, d'environ 45 m² de surface habitable et comprenant une entrée cuisine, un séjour, une chambre avec salle d'eau et WC en rez-de-chaussée, et un grenier au-dessus. L'électricité a été refaite et elle est raccordée au tout à l'égout. Elle est située dans un village de quelques maisons, dans la campagne, à la limite du Limousin. Avec une bonne rénovation elle sera un lieu de vacances ou d'habitation permanente très agréable. De nombreux chemins balisés entourent le village. Beaucoup de possibilités pour cette maison, location, maison de vacances, etc… Prix de vente honoraires inclus : 33 000 euros Honoraires charge acquéreur Honoraires : Forfait de 3 000 € TTC Prix de vente hors honoraires : 30 000 euros DPE non applicable. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lathus-Saint-Rémy
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86390
Coordonnées : 46.317736, 0.946154
Total : 87 540€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 51 900€
Valeur du bien : 84 900€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 309€/mois
Loyer annuel estimé : 3712€/an
Fourchette totale : 238€ - 402€/mois
Fourchette annuelle : 2856€ - 4824€/an
Rentabilité brute :4.24%
Fourchette de rentabilité :3.26% - 5.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :877,27 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :39 477 €
Prix d'achat :33 000 €
Décote à l'achat :-6 477€ (-16.4%)
Marge achat-revente :-48 063€ (-121.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 458,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 529,51€
Coût de l'assurance :7 440,90€
Taxe foncière : 371,16€/an
Soit par mois : 30,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 309,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 489,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, sol et électricité, traitement des moisissures
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900 €(1 153 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:3 150€
    Isolation combles: 45 m² × 70€/m² = 3 150€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2 000€/m² = 10 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 750€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 250€/m² = 3 750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 500€/m² = 6 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1 500€/m² = 12 000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lathus-Saint-Rémy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 309 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 712 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 939 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 371 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 507 €
Revenus locatifs : +3 712 €
Charges déductibles : -55 507 €
Résultat foncier Année 1 : -51 796 €(Déficit de 51 796 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 396 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 607 €/an
Revenus locatifs : +3 712 €
Charges déductibles : -3 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30395.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 712 €55 510 €2 941 €-51 799 €21 400 €30 399 €30 399 €
23 786 €3 532 €2 863 €254 €--30 145 €
33 862 €3 451 €2 782 €410 €--29 734 €
43 939 €3 368 €2 699 €571 €--29 163 €
54 018 €3 281 €2 612 €736 €--28 427 €
64 098 €3 192 €2 523 €906 €--27 521 €
74 180 €3 099 €2 430 €1 081 €--26 440 €
84 263 €3 003 €2 335 €1 260 €--25 180 €
94 349 €2 904 €2 236 €1 444 €--23 735 €
104 436 €2 802 €2 133 €1 634 €--22 102 €
114 524 €2 696 €2 027 €1 829 €--20 273 €
124 615 €2 586 €1 917 €2 029 €---
134 707 €2 473 €1 804 €2 234 €---
144 801 €2 355 €1 687 €2 446 €---
154 897 €2 234 €1 565 €2 663 €---
164 995 €2 108 €1 440 €2 887 €---
175 095 €1 978 €1 310 €3 117 €---
185 197 €1 844 €1 175 €3 353 €---
195 301 €1 705 €1 036 €3 596 €---
205 407 €1 561 €892 €3 846 €---
215 515 €1 412 €743 €4 103 €---
225 626 €1 258 €589 €4 368 €---
235 738 €1 099 €430 €4 639 €---
245 853 €934 €265 €4 919 €---
255 970 €763 €95 €5 207 €---
TOTAL118 884 €111 149 €42 530 €7 735 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+779 €-6 420 €+7 199 €
2+779 €0 €+779 €
3+779 €0 €+779 €
4+779 €0 €+779 €
5+779 €0 €+779 €
6+779 €0 €+779 €
7+779 €0 €+779 €
8+779 €0 €+779 €
9+779 €0 €+779 €
10+779 €0 €+779 €
11+779 €0 €+779 €
12+779 €+609 €+170 €
13+779 €+670 €+109 €
14+779 €+734 €+45 €
15+779 €+799 €-20 €
16+779 €+866 €-87 €
17+779 €+935 €-156 €
18+779 €+1 006 €-227 €
19+779 €+1 079 €-300 €
20+779 €+1 154 €-375 €
21+779 €+1 231 €-452 €
22+779 €+1 310 €-531 €
23+779 €+1 392 €-613 €
24+779 €+1 476 €-697 €
25+779 €+1 562 €-783 €
Total+19 475 €+8 402 €+11 073 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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