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Maison de village Damazan avec garage

Bien expiré
VilleDamazan (47)
Surface92m²
Coût Total140 080€
Loyer Annuel7 272€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 815,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Toilettes séparées, 1 garage

Baisse de prix ! Mitoyenne des 2 côtés maison de village plein centre de Damazan, à pieds des commerces et à 5mn de l'accès d'autoroute. Elle comprends sur 2 niveaux une cuisine ouverte sur séjour, toilettes, garage, 2 chambres, un bureau et salle de bain. Un grenier au deuxième étage aménageable. Pas De Jardin. Chauffage gaz de ville et menuiseries Pvc double vitrage. Contact : Véronique Messines (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - Agen.

Ville : Damazan
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47160
Coordonnées : 44.290356, 0.277510
Total : 140 080€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 59 080€
Valeur du bien : 134 080€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7272€/an
Fourchette totale : 470€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 5642€ - 9372€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :762,5 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 150 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+4 850€ (+6.9%)
Marge achat-revente :-69 930€ (-99.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 734,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 054,99€
Coût de l'assurance :12 257,00€
Taxe foncière : 727,17€/an
Soit par mois : 60,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 605,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (92 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 080 €(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13500€
  • Isolation:3 680€
    Isolation combles: 92 m² × 40€/m² = 3680€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8000€ (incluant meubles, électroménager, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 000€
    Tableau électrique: 1000€ (incluant mise aux normes et main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant vérification de la tuyauterie et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Damazan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 272 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 000 €
Revenus locatifs : +7 272 €
Charges déductibles : -65 000 €
Résultat foncier Année 1 : -57 728 €(Déficit de 57 728 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 328 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 920 €/an
Revenus locatifs : +7 272 €
Charges déductibles : -5 920 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36327.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 272 €65 004 €4 707 €-57 732 €21 400 €36 332 €36 332 €
27 417 €5 799 €4 582 €1 618 €--34 714 €
37 565 €5 670 €4 452 €1 896 €--32 819 €
47 717 €5 536 €4 319 €2 181 €--30 638 €
57 871 €5 398 €4 180 €2 473 €--28 165 €
68 029 €5 255 €4 037 €2 774 €--25 391 €
78 189 €5 106 €3 889 €3 083 €--22 308 €
88 353 €4 953 €3 736 €3 400 €--18 909 €
98 520 €4 795 €3 577 €3 725 €--15 183 €
108 690 €4 631 €3 413 €4 060 €--11 124 €
118 864 €4 461 €3 244 €4 403 €--6 721 €
129 041 €4 286 €3 068 €4 756 €---
139 222 €4 104 €2 887 €5 118 €---
149 407 €3 916 €2 699 €5 490 €---
159 595 €3 722 €2 505 €5 873 €---
169 787 €3 521 €2 304 €6 266 €---
179 982 €3 313 €2 096 €6 670 €---
1810 182 €3 098 €1 880 €7 084 €---
1910 386 €2 875 €1 658 €7 511 €---
2010 594 €2 645 €1 428 €7 948 €---
2110 805 €2 407 €1 189 €8 399 €---
2211 021 €2 160 €943 €8 861 €---
2311 242 €1 905 €688 €9 337 €---
2411 467 €1 642 €424 €9 825 €---
2511 696 €1 369 €151 €10 327 €---
TOTAL232 915 €157 571 €68 055 €75 344 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 272 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 527 €-6 420 €+7 947 €
2+1 527 €0 €+1 527 €
3+1 527 €0 €+1 527 €
4+1 527 €0 €+1 527 €
5+1 527 €0 €+1 527 €
6+1 527 €0 €+1 527 €
7+1 527 €0 €+1 527 €
8+1 527 €0 €+1 527 €
9+1 527 €0 €+1 527 €
10+1 527 €0 €+1 527 €
11+1 527 €0 €+1 527 €
12+1 527 €+1 427 €+100 €
13+1 527 €+1 535 €-8 €
14+1 527 €+1 647 €-120 €
15+1 527 €+1 762 €-235 €
16+1 527 €+1 880 €-353 €
17+1 527 €+2 001 €-474 €
18+1 527 €+2 125 €-598 €
19+1 527 €+2 253 €-726 €
20+1 527 €+2 385 €-858 €
21+1 527 €+2 520 €-993 €
22+1 527 €+2 658 €-1 131 €
23+1 527 €+2 801 €-1 274 €
24+1 527 €+2 948 €-1 421 €
25+1 527 €+3 098 €-1 571 €
Total+38 175 €+24 619 €+13 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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