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Maison a vendre

Bien expiré
VilleRai (61)
Surface69m²
Coût Total62 160€
Loyer Annuel6 213€
Rentabilité10.00%
Cashflow/mois+145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 797,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison, 2 chambres, garage et dépendance . avec 874 m² de terrain sans vis-à-vis

Ville : Rai
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61270
Coordonnées : 48.747160, 0.576680
Total : 62 160€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 2 760€
Valeur du bien : 57 760€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6213€/an
Fourchette totale : 408€ - 658€/mois
Fourchette annuelle : 4892€ - 7891€/an
Rentabilité brute :10.00%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 12.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :303,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :17,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 320,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 813,27€
Coût de l'assurance :5 283,60€
Taxe foncière : 621,30€/an
Soit par mois : 51,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 517,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 372,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 69 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 31 m²
Raison: État 3.5/5 visible - murs à rafraîchir dans les chambres
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 760 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 760€
    Isolation toiture/combles: 69 m² × 40€/m² = 2760€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 2 760€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (2 760€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 160 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 211 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 593 €
Revenus locatifs : +6 213 €
Charges déductibles : -5 593 €
Résultat foncier Année 1 : 620 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 833 €/an
Revenus locatifs : +6 213 €
Charges déductibles : -2 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 380 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 213 €5 595 €2 002 €618 €---
26 337 €2 781 €1 948 €3 557 €---
36 464 €2 725 €1 892 €3 739 €---
46 593 €2 667 €1 834 €3 926 €---
56 725 €2 607 €1 774 €4 118 €---
66 860 €2 545 €1 713 €4 314 €---
76 997 €2 482 €1 649 €4 515 €---
87 137 €2 416 €1 583 €4 721 €---
97 280 €2 348 €1 515 €4 932 €---
107 425 €2 277 €1 445 €5 148 €---
117 574 €2 205 €1 372 €5 369 €---
127 725 €2 130 €1 297 €5 595 €---
137 880 €2 052 €1 220 €5 827 €---
148 037 €1 972 €1 140 €6 065 €---
158 198 €1 890 €1 057 €6 308 €---
168 362 €1 804 €972 €6 558 €---
178 529 €1 716 €883 €6 813 €---
188 700 €1 625 €792 €7 075 €---
198 874 €1 531 €698 €7 343 €---
209 051 €1 433 €601 €7 618 €---
219 232 €1 333 €500 €7 900 €---
229 417 €1 229 €396 €8 188 €---
239 605 €1 121 €289 €8 484 €---
249 797 €1 011 €178 €8 787 €---
259 993 €896 €63 €9 097 €---
TOTAL199 004 €52 389 €28 813 €146 615 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 305 €+185 €+1 120 €
2+1 305 €+1 067 €+238 €
3+1 305 €+1 122 €+183 €
4+1 305 €+1 178 €+127 €
5+1 305 €+1 235 €+70 €
6+1 305 €+1 294 €+11 €
7+1 305 €+1 355 €-50 €
8+1 305 €+1 416 €-111 €
9+1 305 €+1 480 €-175 €
10+1 305 €+1 544 €-239 €
11+1 305 €+1 611 €-306 €
12+1 305 €+1 679 €-374 €
13+1 305 €+1 748 €-443 €
14+1 305 €+1 819 €-514 €
15+1 305 €+1 892 €-587 €
16+1 305 €+1 967 €-662 €
17+1 305 €+2 044 €-739 €
18+1 305 €+2 122 €-817 €
19+1 305 €+2 203 €-898 €
20+1 305 €+2 285 €-980 €
21+1 305 €+2 370 €-1 065 €
22+1 305 €+2 456 €-1 151 €
23+1 305 €+2 545 €-1 240 €
24+1 305 €+2 636 €-1 331 €
25+1 305 €+2 729 €-1 424 €
Total+32 625 €+43 985 €+-11 360 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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