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Maison de ville 4 pièces 94 m²

VilleGuerche-de-Bretagne (35)
Surface94m²
Coût Total111 620€
Loyer Annuel8 910€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 053,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 94 m²

Votre agence Immobilière SIPG, en activité depuis 20 ans sur La Guerche de Bretagne vous propose :

LA GUERCHE DE BRETAGNE CENTRE VILLE A proximité de tous les commerces

Découvrez cette charmante maison de ville à rénover entièrement

Elle offre, au rez de chaussée, une pièce de vie, cuisine, véranda, salle d'eau avec wc, cellier, débarras.

A l'étage, retrouvez 2 chambres, une salle d'eau avec wc et au 2ème étage un grenier aménageable.

Préau, cabanon, joli jardin clos et arboré. Le tout sur 592m².

A découvrir rapidement !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 94 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/06/2026

Consommation énergie primaire : 338 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 040 € et 5 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Guerche-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35130
Coordonnées : 47.942215, -1.232642
Total : 111 620€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 4 700€
Valeur du bien : 103 700€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8910€/an
Fourchette totale : 599€ - 921€/mois
Fourchette annuelle : 7185€ - 11048€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 569,58 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 540 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-48 540€ (-32.9%)
Marge achat-revente :35 920€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :32,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 590,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 659,84€
Coût de l'assurance :9 766,75€
Taxe foncière : 890,97€/an
Soit par mois : 74,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 700 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 700€
    Isolation combles perdus: 94 m² × 50€/m² = 4700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 910 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 620 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 817 €
Revenus locatifs : +8 910 €
Charges déductibles : -9 817 €
Résultat foncier Année 1 : -907 €(Déficit de 907 €)
Imputable sur revenu global : 907 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 117 €/an
Revenus locatifs : +8 910 €
Charges déductibles : -5 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 793 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 910 €9 821 €3 839 €-911 €911 €--
29 088 €5 020 €3 738 €4 068 €---
39 270 €4 916 €3 634 €4 354 €---
49 455 €4 807 €3 526 €4 648 €---
59 644 €4 696 €3 414 €4 949 €---
69 837 €4 580 €3 298 €5 257 €---
710 034 €4 460 €3 178 €5 574 €---
810 234 €4 335 €3 054 €5 899 €---
910 439 €4 207 €2 925 €6 232 €---
1010 648 €4 074 €2 792 €6 574 €---
1110 861 €3 936 €2 654 €6 925 €---
1211 078 €3 793 €2 511 €7 285 €---
1311 300 €3 645 €2 364 €7 655 €---
1411 526 €3 492 €2 211 €8 034 €---
1511 756 €3 334 €2 052 €8 422 €---
1611 991 €3 170 €1 888 €8 822 €---
1712 231 €3 000 €1 718 €9 231 €---
1812 476 €2 824 €1 542 €9 652 €---
1912 725 €2 642 €1 360 €10 083 €---
2012 980 €2 453 €1 172 €10 526 €---
2113 239 €2 258 €977 €10 981 €---
2213 504 €2 056 €775 €11 448 €---
2313 774 €1 847 €565 €11 927 €---
2414 050 €1 630 €349 €12 419 €---
2514 331 €1 406 €124 €12 925 €---
TOTAL285 381 €92 401 €55 660 €192 980 €911 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 273 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 980 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 871 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 871 €-273 €+2 144 €
2+1 871 €+1 220 €+651 €
3+1 871 €+1 306 €+565 €
4+1 871 €+1 394 €+477 €
5+1 871 €+1 485 €+386 €
6+1 871 €+1 577 €+294 €
7+1 871 €+1 672 €+199 €
8+1 871 €+1 770 €+101 €
9+1 871 €+1 870 €+1 €
10+1 871 €+1 972 €-101 €
11+1 871 €+2 078 €-207 €
12+1 871 €+2 186 €-315 €
13+1 871 €+2 296 €-425 €
14+1 871 €+2 410 €-539 €
15+1 871 €+2 527 €-656 €
16+1 871 €+2 646 €-775 €
17+1 871 €+2 769 €-898 €
18+1 871 €+2 896 €-1 025 €
19+1 871 €+3 025 €-1 154 €
20+1 871 €+3 158 €-1 287 €
21+1 871 €+3 294 €-1 423 €
22+1 871 €+3 434 €-1 563 €
23+1 871 €+3 578 €-1 707 €
24+1 871 €+3 726 €-1 855 €
25+1 871 €+3 877 €-2 006 €
Total+46 775 €+57 894 €+-11 119 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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