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Vends appartement T 2; 40 m2; centre Blois

VilleBlois (41)
Surface40m²
Coût Total112 740€
Loyer Annuel6 916€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-909€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 700 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Blois centre T 2; 37 m2 Au calme avec vue dégagée sans vis a vis. Séjour avec cuisine ouverte aménagée et équipée . Chambre avec dressing Salle de bain avec baignoire et WC . Chauffage électrique Parquet Interphone Parking a proximité DPE. D Charge 850€ TF 604 €

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.583790, 1.329910
Total : 112 740€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 107 300€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 11.87€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6916€/an
Fourchette totale : 475€ - 700€/mois
Fourchette annuelle : 5695€ - 8399€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :308 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 000 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-12 000€ (-15.0%)
Marge achat-revente :-32 740€ (-40.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 585,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 974,80€
Coût de l'assurance :9 864,75€
Taxe foncière : 604,00€/an
Soit par mois : 50,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 850,00€/mois
Soit par an : 10 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 576,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 485,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-909,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol de l'entrée, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol de la chambre, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(983 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Rénovation murs et sol salon: 20 m² peinture × 30€/m² = 600€, 20 m² revêtement de sol × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 1100€
  • Entrée:800€
    Rénovation murs et sol entrée: 5 m² peinture × 30€/m² = 150€, 5 m² revêtement de sol × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 450€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rénovation murs et sol chambre: 12 m² peinture × 30€/m² = 360€, 12 m² revêtement de sol × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 916 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 672 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 740 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 604 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 10 200 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 171 €
Revenus locatifs : +6 916 €
Charges déductibles : -54 171 €
Résultat foncier Année 1 : -47 255 €(Déficit de 47 255 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 855 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 871 €/an
Revenus locatifs : +6 916 €
Charges déductibles : -14 871 €
Résultat foncier Années 2+ : -7 955 €/an(Déficit de 7 955 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25854.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 916 €54 175 €3 676 €-47 258 €21 400 €25 858 €25 858 €
27 055 €14 776 €3 577 €-7 721 €7 721 €-25 858 €
37 196 €14 673 €3 475 €-7 478 €7 478 €-25 858 €
47 340 €14 568 €3 369 €-7 228 €7 228 €-25 858 €
57 486 €14 459 €3 260 €-6 972 €6 972 €-25 858 €
67 636 €14 346 €3 147 €-6 710 €6 710 €-25 858 €
77 789 €14 229 €3 031 €-6 440 €6 440 €-25 858 €
87 945 €14 109 €2 910 €-6 164 €6 164 €-25 858 €
98 103 €13 984 €2 785 €-5 880 €5 880 €-25 858 €
108 266 €13 855 €2 657 €-5 590 €5 590 €-25 858 €
118 431 €13 722 €2 524 €-5 291 €5 291 €-25 858 €
128 599 €13 585 €2 386 €-4 985 €4 985 €--
138 771 €13 442 €2 244 €-4 671 €4 671 €--
148 947 €13 296 €2 097 €-4 349 €4 349 €--
159 126 €13 144 €1 945 €-4 018 €4 018 €--
169 308 €12 987 €1 788 €-3 678 €3 678 €--
179 495 €12 825 €1 626 €-3 330 €3 330 €--
189 684 €12 657 €1 458 €-2 973 €2 973 €--
199 878 €12 484 €1 285 €-2 606 €2 606 €--
2010 076 €12 305 €1 106 €-2 229 €2 229 €--
2110 277 €12 120 €921 €-1 843 €1 843 €--
2210 483 €11 929 €730 €-1 446 €1 446 €--
2310 692 €11 731 €532 €-1 039 €1 039 €--
2410 906 €11 527 €328 €-620 €620 €--
2511 124 €11 316 €117 €-191 €191 €--
TOTAL221 530 €372 240 €52 975 €-150 710 €124 851 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 37 455 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -150 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 452 €-6 420 €+7 872 €
2+1 452 €-2 316 €+3 768 €
3+1 452 €-2 243 €+3 695 €
4+1 452 €-2 168 €+3 620 €
5+1 452 €-2 092 €+3 544 €
6+1 452 €-2 013 €+3 465 €
7+1 452 €-1 932 €+3 384 €
8+1 452 €-1 849 €+3 301 €
9+1 452 €-1 764 €+3 216 €
10+1 452 €-1 677 €+3 129 €
11+1 452 €-1 587 €+3 039 €
12+1 452 €-1 496 €+2 948 €
13+1 452 €-1 401 €+2 853 €
14+1 452 €-1 305 €+2 757 €
15+1 452 €-1 205 €+2 657 €
16+1 452 €-1 104 €+2 556 €
17+1 452 €-999 €+2 451 €
18+1 452 €-892 €+2 344 €
19+1 452 €-782 €+2 234 €
20+1 452 €-669 €+2 121 €
21+1 452 €-553 €+2 005 €
22+1 452 €-434 €+1 886 €
23+1 452 €-312 €+1 764 €
24+1 452 €-186 €+1 638 €
25+1 452 €-57 €+1 509 €
Total+36 300 €-37 455 €+73 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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