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Détails du bien

VilleDijon (21)
Surface40.03
Coût Total79 590
Loyer Annuel6 948
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 40.03 m²
Prix au m² : 1 199,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4

Appartement 2 pièces avec cave et grenier, 68200 MULHOUSE - Au dernier étage d'un immeuble ancien, découvrez un appartement 2 pièces. Idéal pour un premier achat ou un investissement. Ce T2 propose une distribution fonctionnelle : une entrée desservant un salon confortable, une cuisine séparée, une chambre et une salle d'eau spacieuse. L'appartement, en bon état, bénéficie du cachet de l'ancien et d'une tranquillité appréciable, sans voisin au-dessus. Une cave et un grenier offrent des espaces de rangement supplémentaires. N'attendez plus pour organiser une visite et découvrir le potentiel de cet appartement. Chauffage individuel gaz. Double vitrage. Bien soumis au statut de la copropriété : 8 lots principaux. Renseignements et visites : Nathalie KUCHARSKI O6.21.91.69.OO agent commercial inscrite aux greffes de Dijon sous le numéro RSAC : 813352424. Honoraires à la charge du vendeur. Le bien est à vendre par l'intermédiaire de l'agent commercial Nathalie KUCHARSKI immatriculé au RSAC de DIJON, sous le numéro 813352424. Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 570 et 2 160 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2023. - https://www.republique-immobilier.com/honoraires.pdf

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.290275, 5.082769
Total : 79 590
Prix d'acquisition : 48 000
Travaux : 27 750
Valeur du bien : 75 750
Frais de notaire : 3 840
Coût estimé : 3 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40.03
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6948€/an
Fourchette totale : 479€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 5743€ - 8407€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 706,45 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 339
Prix d'achat :48 000
Décote à l'achat :-60 339 (-55.7%)
Marge achat-revente :28 749€ (26.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 590
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 411,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 018,91
Coût de l'assurance :6 964,13
Taxe foncière : 694,83€/an
Soit par mois : 57,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 469,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 509 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres double vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 750(693 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage performant: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (inclut plan de travail et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (inclut remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:750
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région Bourgogne-Franche-Comté.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 948 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 590 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 279 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 292
Revenus locatifs : +6 948
Charges déductibles : -31 292
Résultat foncier Année 1 : -24 344(Déficit de 24 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 944
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 542 €/an
Revenus locatifs : +6 948
Charges déductibles : -3 542
Résultat foncier Années 2+ : 3 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2943.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 94831 2952 571-24 34621 400 €2 946 €2 946 €
27 0873 4752 5023 612---
37 2293 4042 4303 825---
47 3743 3292 3564 044---
57 5213 2532 2794 268---
67 6723 1742 2004 498---
77 8253 0922 1184 733---
87 9813 0072 0344 974---
98 1412 9201 9475 221---
108 3042 8301 8565 474---
118 4702 7371 7635 733---
128 6392 6401 6675 999---
138 8122 5411 5676 271---
148 9882 4381 4656 550---
159 1682 3321 3586 836---
169 3522 2221 2497 130---
179 5392 1091 1357 430---
189 7291 9911 0187 738---
199 9241 8708978 054---
2010 1221 7457728 377---
2110 3251 6166438 709---
2210 5311 4835099 049---
2310 7421 3453719 397---
2410 9571 2022299 755---
2511 1761 0558210 121---
TOTAL222 55789 10437 019133 45321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 453
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 459-6 420+7 879
2+1 459+200+1 259
3+1 459+1 148+311
4+1 459+1 213+246
5+1 459+1 280+179
6+1 459+1 349+110
7+1 459+1 420+39
8+1 459+1 492-33
9+1 459+1 566-107
10+1 459+1 642-183
11+1 459+1 720-261
12+1 459+1 800-341
13+1 459+1 881-422
14+1 459+1 965-506
15+1 459+2 051-592
16+1 459+2 139-680
17+1 459+2 229-770
18+1 459+2 321-862
19+1 459+2 416-957
20+1 459+2 513-1 054
21+1 459+2 613-1 154
22+1 459+2 715-1 256
23+1 459+2 819-1 360
24+1 459+2 926-1 467
25+1 459+3 036-1 577
Total+36 475+40 036+-3 561
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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