Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat villa

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface250m²
Coût Total331 050€
Loyer Annuel30 532€
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+581€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 294 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 176 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Est, 3 Terrasses, Surface de 250 m², 10 Pièces, 6 Chambres, Année de construction 1973, 3 Salles d'eau, 3 Toilettes, Chauffage fuel, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 30 m², 2 Parkings, Terrain de 1100 m², Orientation Est, Situation : campagne

ALES. Quartier résidentiel. Villa de 1973 édifiée sur une parcelle de terrain de 1100m². En rez-de -chaussée: 2 Appartements actuellement loués de type P2 (60m²) et P3 (80m²). Rentabilité 1290 euros mensuel. Au 1er: Appartement de 116m²: 1Cuisine équipée, 1 Cellier, 1 Salon-Séjour, 2 Chambres, 1 Bureau, 1 Salle d'eau, 1 Toilette. Nombreuses possibilités. Investisseurs, Professions libérales, Particuliers. A visiter sans tarder.

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.112770, 4.091240
Total : 331 050€
Prix d'acquisition : 294 000€
Travaux : 13 530€
Valeur du bien : 307 530€
Frais de notaire : 23 520€
Coût estimé : 23 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2544€/mois
Loyer annuel estimé : 30532€/an
Fourchette totale : 2035€ - 3181€/mois
Fourchette annuelle : 24422€ - 38170€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :331 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 615,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :93,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 708,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 452,91€
Coût de l'assurance :28 139,25€
Taxe foncière : 3 053,19€/an
Soit par mois : 254,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 544,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 963,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :581,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 94 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et des meubles de salle de bain, carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, entretien du parquet
Quantité: 25 m² de surface à peindre
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 530 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation:5 740€
    Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs: 6 m² × 70€/m² = 420€, Carrelage sol: 6 m² × 70€/m² = 420€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon - Rafraîchissement:2 450€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Peinture plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Entretien parquet: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Rafraîchissement:5 340€
    Peinture murs: 72 m² × 30€/m² = 2160€, Peinture plafond: 72 m² × 40€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 532 €/an
Calcul : 2 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 331 050 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 126 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 361 €
Revenus locatifs : +30 532 €
Charges déductibles : -28 361 €
Résultat foncier Année 1 : 2 171 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 831 €/an
Revenus locatifs : +30 532 €
Charges déductibles : -14 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 701 €/an
Prix d'achat du bien : 294 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 100 €(65% de 294 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 949 €/an
Calcul : 191 100 € × 3,636% = 6 949 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 532 €28 372 €10 663 €2 160 €---
231 143 €14 553 €10 374 €16 590 €---
331 765 €14 255 €10 076 €17 510 €---
432 401 €13 947 €9 768 €18 454 €---
533 049 €13 629 €9 450 €19 420 €---
633 710 €13 300 €9 122 €20 409 €---
734 384 €12 961 €8 782 €21 423 €---
835 072 €12 610 €8 432 €22 461 €---
935 773 €12 248 €8 069 €23 525 €---
1036 488 €11 874 €7 695 €24 615 €---
1137 218 €11 487 €7 308 €25 731 €---
1237 963 €11 088 €6 909 €26 875 €---
1338 722 €10 675 €6 496 €28 047 €---
1439 496 €10 249 €6 070 €29 248 €---
1540 286 €9 808 €5 629 €30 478 €---
1641 092 €9 353 €5 174 €31 739 €---
1741 914 €8 883 €4 704 €33 031 €---
1842 752 €8 397 €4 219 €34 355 €---
1943 607 €7 896 €3 717 €35 712 €---
2044 479 €7 377 €3 198 €37 102 €---
2145 369 €6 842 €2 663 €38 527 €---
2246 276 €6 289 €2 110 €39 988 €---
2347 202 €5 717 €1 538 €41 485 €---
2448 146 €5 127 €948 €43 019 €---
2549 109 €4 517 €338 €44 592 €---
TOTAL977 947 €271 452 €153 453 €706 495 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 706 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 532 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 412 €+648 €+5 764 €
2+6 412 €+4 977 €+1 435 €
3+6 412 €+5 253 €+1 159 €
4+6 412 €+5 536 €+876 €
5+6 412 €+5 826 €+586 €
6+6 412 €+6 123 €+289 €
7+6 412 €+6 427 €-15 €
8+6 412 €+6 738 €-326 €
9+6 412 €+7 058 €-646 €
10+6 412 €+7 384 €-972 €
11+6 412 €+7 719 €-1 307 €
12+6 412 €+8 063 €-1 651 €
13+6 412 €+8 414 €-2 002 €
14+6 412 €+8 774 €-2 362 €
15+6 412 €+9 143 €-2 731 €
16+6 412 €+9 522 €-3 110 €
17+6 412 €+9 909 €-3 497 €
18+6 412 €+10 306 €-3 894 €
19+6 412 €+10 713 €-4 301 €
20+6 412 €+11 131 €-4 719 €
21+6 412 €+11 558 €-5 146 €
22+6 412 €+11 996 €-5 584 €
23+6 412 €+12 445 €-6 033 €
24+6 412 €+12 906 €-6 494 €
25+6 412 €+13 378 €-6 966 €
Total+160 300 €+211 948 €+-51 648 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →