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Achat : Maison (55500)

VilleBouchon-sur-Saulx (55)
Surface165m²
Coût Total151 600€
Loyer Annuel14 230€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 454,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 165 m², 7 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 866 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

"Nouvelle Exclusivité", dans un joli village sur l'axe LIGNY-EN-BARROIS / SAINT-DIZIER, charmante et vaste MAISON de 165 m² habitables vous offrant au rez-de-chaussée: vaste séjour (36 m²) avec accès terrasse, cuisine, buanderie, 2 chambres, salle de bains, WC à l'étage: 2 grandes chambres (18 et 19 m²), grand grenier aménageable. Garage, beau terrain clos. Travaux à prévoir: 1/2 toiture, assainissement, mise au goût du jour. Très lumineuse, au calme, pour seulement 75 000 €! Logement à consommation énergétique excessive: classe G. Surface loi Carrez: 165 m².

Ville : Bouchon-sur-Saulx
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55500
Coordonnées : 48.615840, 5.234230
Total : 151 600€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 70 600€
Valeur du bien : 145 600€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1186€/mois
Loyer annuel estimé : 14230€/an
Fourchette totale : 934€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 11208€ - 18067€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 11.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :692,45 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :114 254 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-39 254€ (-34.4%)
Marge achat-revente :-37 346€ (-32.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,64€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 822,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 816,00€
Coût de l'assurance :18 192,00€
Taxe foncière : 1 422,97€/an
Soit par mois : 118,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 185,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 940,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :245,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleure solution pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 600 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 900€
    Isolation combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 900€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 700€
    Rénovation chambres (3 pièces): 54 m² × 150€/m² = 8100€, Électricité: 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Rafraîchissement parquet: 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouchon-sur-Saulx (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 186 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 230 €/an
Calcul : 1 186 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 035 €
Revenus locatifs : +14 230 €
Charges déductibles : -78 035 €
Résultat foncier Année 1 : -63 806 €(Déficit de 63 806 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 406 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 435 €/an
Revenus locatifs : +14 230 €
Charges déductibles : -7 435 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42405.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 230 €78 040 €5 290 €-63 811 €21 400 €42 411 €42 411 €
214 514 €7 302 €5 152 €7 212 €--35 198 €
314 805 €7 159 €5 009 €7 645 €--27 553 €
415 101 €7 011 €4 861 €8 090 €--19 464 €
515 403 €6 858 €4 707 €8 545 €--10 919 €
615 711 €6 699 €4 548 €9 012 €--1 907 €
716 025 €6 534 €4 384 €9 491 €---
816 346 €6 364 €4 213 €9 982 €---
916 672 €6 187 €4 036 €10 485 €---
1017 006 €6 004 €3 853 €11 002 €---
1117 346 €5 815 €3 664 €11 531 €---
1217 693 €5 618 €3 468 €12 075 €---
1318 047 €5 415 €3 264 €12 632 €---
1418 408 €5 204 €3 053 €13 204 €---
1518 776 €4 986 €2 835 €13 790 €---
1619 151 €4 760 €2 609 €14 392 €---
1719 534 €4 526 €2 375 €15 009 €---
1819 925 €4 283 €2 132 €15 642 €---
1920 324 €4 032 €1 881 €16 292 €---
2020 730 €3 771 €1 621 €16 959 €---
2121 145 €3 502 €1 351 €17 643 €---
2221 568 €3 223 €1 072 €18 345 €---
2321 999 €2 933 €783 €19 066 €---
2422 439 €2 633 €483 €19 805 €---
2522 888 €2 323 €172 €20 565 €---
TOTAL455 783 €201 182 €76 816 €254 601 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 988 €-6 420 €+9 408 €
2+2 988 €0 €+2 988 €
3+2 988 €0 €+2 988 €
4+2 988 €0 €+2 988 €
5+2 988 €0 €+2 988 €
6+2 988 €0 €+2 988 €
7+2 988 €+2 275 €+713 €
8+2 988 €+2 995 €-7 €
9+2 988 €+3 146 €-158 €
10+2 988 €+3 301 €-313 €
11+2 988 €+3 459 €-471 €
12+2 988 €+3 622 €-634 €
13+2 988 €+3 790 €-802 €
14+2 988 €+3 961 €-973 €
15+2 988 €+4 137 €-1 149 €
16+2 988 €+4 317 €-1 329 €
17+2 988 €+4 503 €-1 515 €
18+2 988 €+4 693 €-1 705 €
19+2 988 €+4 888 €-1 900 €
20+2 988 €+5 088 €-2 100 €
21+2 988 €+5 293 €-2 305 €
22+2 988 €+5 504 €-2 516 €
23+2 988 €+5 720 €-2 732 €
24+2 988 €+5 942 €-2 954 €
25+2 988 €+6 169 €-3 181 €
Total+74 700 €+76 380 €+-1 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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