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Appartement à vendre

VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface73m²
Coût Total197 255€
Loyer Annuel15 111€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 945,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Balcon, Exposition ouest, Gardien, Interphone, Pas de cave

A proximité des écoles, commerces et patinoire, dans résidence sécurisée, un appartement de type 3 pièces de 73 m² comprenant: entrée, séjour donnant sur balcon, cuisine indépendante aménagée avec son cellier, dégagement, deux chambres, salle de bain et wc. Exposition Est/Ouest. Rafraîchissement à prévoir.Cédric LAURET 06 08 49 36 90

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.865973, 2.535839
Total : 197 255€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 43 895€
Valeur du bien : 185 895€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1259€/mois
Loyer annuel estimé : 15111€/an
Fourchette totale : 1057€ - 1500€/mois
Fourchette annuelle : 12684€ - 18002€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 730,47 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 324 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-57 324€ (-28.8%)
Marge achat-revente :2 069€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 255€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :72,33€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 054,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 412,02€
Coût de l'assurance :21 698,05€
Taxe foncière : 1 511,06€/an
Soit par mois : 125,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 259,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 180,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais usée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 895 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:875€
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€, Main d'œuvre: inclus
  • Entrée:120€
    Peinture entrée: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 111 €/an
Calcul : 1 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 255 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 868 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 511 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 895 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 993 €
Revenus locatifs : +15 111 €
Charges déductibles : -52 993 €
Résultat foncier Année 1 : -37 883 €(Déficit de 37 883 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 483 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 098 €/an
Revenus locatifs : +15 111 €
Charges déductibles : -9 098 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 012 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16482.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 111 €53 000 €6 726 €-37 889 €21 400 €16 489 €16 489 €
215 413 €8 927 €6 548 €6 485 €--10 004 €
315 721 €8 744 €6 365 €6 977 €--3 026 €
416 036 €8 554 €6 175 €7 482 €---
516 356 €8 357 €5 978 €7 999 €---
616 683 €8 153 €5 774 €8 530 €---
717 017 €7 943 €5 564 €9 074 €---
817 357 €7 725 €5 346 €9 633 €---
917 705 €7 499 €5 120 €10 206 €---
1018 059 €7 265 €4 886 €10 793 €---
1118 420 €7 023 €4 644 €11 397 €---
1218 788 €6 773 €4 394 €12 015 €---
1319 164 €6 514 €4 135 €12 650 €---
1419 547 €6 246 €3 867 €13 302 €---
1519 938 €5 968 €3 589 €13 970 €---
1620 337 €5 681 €3 302 €14 656 €---
1720 744 €5 383 €3 004 €15 360 €---
1821 159 €5 075 €2 696 €16 083 €---
1921 582 €4 757 €2 378 €16 825 €---
2022 013 €4 427 €2 048 €17 586 €---
2122 454 €4 086 €1 707 €18 368 €---
2222 903 €3 732 €1 353 €19 170 €---
2323 361 €3 367 €988 €19 994 €---
2423 828 €2 988 €609 €20 840 €---
2524 304 €2 596 €217 €21 708 €---
TOTAL483 998 €200 782 €97 412 €283 216 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 216 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 173 €-6 420 €+9 593 €
2+3 173 €0 €+3 173 €
3+3 173 €0 €+3 173 €
4+3 173 €+1 337 €+1 836 €
5+3 173 €+2 400 €+773 €
6+3 173 €+2 559 €+614 €
7+3 173 €+2 722 €+451 €
8+3 173 €+2 890 €+283 €
9+3 173 €+3 062 €+111 €
10+3 173 €+3 238 €-65 €
11+3 173 €+3 419 €-246 €
12+3 173 €+3 605 €-432 €
13+3 173 €+3 795 €-622 €
14+3 173 €+3 990 €-817 €
15+3 173 €+4 191 €-1 018 €
16+3 173 €+4 397 €-1 224 €
17+3 173 €+4 608 €-1 435 €
18+3 173 €+4 825 €-1 652 €
19+3 173 €+5 047 €-1 874 €
20+3 173 €+5 276 €-2 103 €
21+3 173 €+5 510 €-2 337 €
22+3 173 €+5 751 €-2 578 €
23+3 173 €+5 998 €-2 825 €
24+3 173 €+6 252 €-3 079 €
25+3 173 €+6 512 €-3 339 €
Total+79 325 €+84 965 €+-5 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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