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Ensemble immobilier rénové – Longère 120 m² T3 + T2 indépendant

Bien expiré
VilleLoguivy-Plougras (22)
Surface160m²
Coût Total193 820€
Loyer Annuel12 746€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Ensemble immobilier rénové

Ensemble immobilier composé de deux logements indépendants :

  1. Longère rénovée de 120 m²
  • Surface habitable de 120 m² sur deux niveaux
  • 2 chambres à l'étage
  • Cuisine entièrement équipée
  • Salle de bain
  • Rénovation récente, aucun travaux à prévoir
  • Terrasse de 10 m²
  • Jardin privatif de 50 m²
  • Chauffage électrique complété par un poêle à granulés
  1. Appartement T2 de 40 m²
  • 1 chambre à l'étage
  • Salon avec cuisine ouverte au rez-de-chaussée
  • Chauffage électrique

L'ensemble est vendu meublé.

Idéal pour un projet familial, un investissement locatif ou une résidence principale avec logement indépendant.

Pour plus d'informations, plus de photos ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter.

Ville : Loguivy-Plougras
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22780
Coordonnées : 48.500850, -3.497970
Total : 193 820€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 31 820€
Valeur du bien : 181 820€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1062€/mois
Loyer annuel estimé : 12746€/an
Fourchette totale : 850€ - 1328€/mois
Fourchette annuelle : 10196€ - 15935€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 078,06 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :172 489 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-22 489€ (-13.0%)
Marge achat-revente :-21 331€ (-12.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :973,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 029,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 208,96€
Coût de l'assurance :16 959,25€
Taxe foncière : 1 274,64€/an
Soit par mois : 106,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 062,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 160 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère usure nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère usure nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 32 m² (16 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère usure nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m² (estimation pour un salon de taille moyenne)
Raison: État 4/5 supposé - aucune photo fournie, état à confirmer

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 820 €(199 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 280€
    Peinture chambres: 32 m² × 40€/m² = 1280€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loguivy-Plougras (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix peuvent varier en fonction des spécificités des travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 062 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 746 €/an
Calcul : 1 062 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 820 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 678 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 529 €
Revenus locatifs : +12 746 €
Charges déductibles : -40 529 €
Résultat foncier Année 1 : -27 783 €(Déficit de 27 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 383 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 709 €/an
Revenus locatifs : +12 746 €
Charges déductibles : -8 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6383.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 746 €40 536 €6 763 €-27 789 €21 400 €6 389 €6 389 €
213 001 €8 539 €6 586 €4 462 €--1 927 €
313 261 €8 357 €6 404 €4 905 €---
413 527 €8 167 €6 214 €5 359 €---
513 797 €7 971 €6 018 €5 826 €---
614 073 €7 768 €5 815 €6 305 €---
714 355 €7 557 €5 604 €6 797 €---
814 642 €7 339 €5 386 €7 302 €---
914 934 €7 114 €5 161 €7 821 €---
1015 233 €6 880 €4 927 €8 353 €---
1115 538 €6 637 €4 684 €8 900 €---
1215 849 €6 386 €4 433 €9 462 €---
1316 166 €6 126 €4 173 €10 039 €---
1416 489 €5 857 €3 904 €10 632 €---
1516 819 €5 578 €3 625 €11 241 €---
1617 155 €5 289 €3 336 €11 866 €---
1717 498 €4 989 €3 036 €12 509 €---
1817 848 €4 679 €2 726 €13 169 €---
1918 205 €4 358 €2 405 €13 847 €---
2018 569 €4 025 €2 072 €14 544 €---
2118 940 €3 680 €1 727 €15 260 €---
2219 319 €3 323 €1 370 €15 996 €---
2319 706 €2 953 €1 000 €16 752 €---
2420 100 €2 570 €617 €17 530 €---
2520 502 €2 173 €220 €18 328 €---
TOTAL408 271 €178 854 €98 209 €229 417 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 417 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 677 €-6 420 €+9 097 €
2+2 677 €0 €+2 677 €
3+2 677 €+893 €+1 784 €
4+2 677 €+1 608 €+1 069 €
5+2 677 €+1 748 €+929 €
6+2 677 €+1 892 €+785 €
7+2 677 €+2 039 €+638 €
8+2 677 €+2 191 €+486 €
9+2 677 €+2 346 €+331 €
10+2 677 €+2 506 €+171 €
11+2 677 €+2 670 €+7 €
12+2 677 €+2 839 €-162 €
13+2 677 €+3 012 €-335 €
14+2 677 €+3 190 €-513 €
15+2 677 €+3 372 €-695 €
16+2 677 €+3 560 €-883 €
17+2 677 €+3 753 €-1 076 €
18+2 677 €+3 951 €-1 274 €
19+2 677 €+4 154 €-1 477 €
20+2 677 €+4 363 €-1 686 €
21+2 677 €+4 578 €-1 901 €
22+2 677 €+4 799 €-2 122 €
23+2 677 €+5 026 €-2 349 €
24+2 677 €+5 259 €-2 582 €
25+2 677 €+5 499 €-2 822 €
Total+66 925 €+68 825 €+-1 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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