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Appartement 105 m2 en Hyper Centre de Lens.

Bien expiré
VilleLens (62)
Surface105m²
Coût Total156 390€
Loyer Annuel12 553€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 105 m2 en Hyper Centre de Lens. Emplacement IdéalSitué en plein cœur de Lens, à seulement 2 minutes à pied de la gare, cet appartement spacieux de 105 m2 offre un cadre de vie pratique et agréable, proche de toutes les commodités (commerces, écoles, transports).  Caractéristiques du bien Surface : 105 m2 Étage : 1er Pièces : 5 pièces Chambres : 3 chambres Séjour / Salle à manger : 32 m2, lumineux et convivial Cuisine : Aménagée et fonctionnelle Salle de bain : 1 WC : 1 séparé Travaux à prévoirCet appartement offre un beau potentiel mais nécessite quelques travaux de rénovation, idéal pour personnaliser votre futur chez-vous selon vos envies. AtoutsEmplacement hyper-centreVolumes généreux et belle luminositéÀ proximité immédiate des transports et commercesIdéal investisseur ou amateur de rénovationFort potentiel après rénovation N'hésitez pas !! Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir ce bien exceptionnel !

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.433894, 2.835069
Total : 156 390€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 50 550€
Valeur du bien : 148 550€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1046€/mois
Loyer annuel estimé : 12553€/an
Fourchette totale : 855€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 10256€ - 15364€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 643,97 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 616 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-74 616€ (-43.2%)
Marge achat-revente :16 226€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 809,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 740,14€
Coût de l'assurance :13 684,12€
Taxe foncière : 1 255,26€/an
Soit par mois : 104,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 046,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon les besoins) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite des travaux de mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite des travaux de mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 550 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 750€ = 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 046 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 553 €/an
Calcul : 1 046 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 390 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 255 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 400 €
Revenus locatifs : +12 553 €
Charges déductibles : -57 400 €
Résultat foncier Année 1 : -44 848 €(Déficit de 44 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 850 €/an
Revenus locatifs : +12 553 €
Charges déductibles : -6 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23447.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 553 €57 405 €5 053 €-44 853 €21 400 €23 453 €23 453 €
212 804 €6 719 €4 916 €6 085 €--17 368 €
313 060 €6 578 €4 775 €6 482 €--10 886 €
413 321 €6 432 €4 629 €6 889 €--3 997 €
513 587 €6 281 €4 479 €7 306 €---
613 859 €6 126 €4 323 €7 733 €---
714 136 €5 965 €4 163 €8 171 €---
814 419 €5 799 €3 996 €8 620 €---
914 707 €5 628 €3 825 €9 080 €---
1015 002 €5 450 €3 648 €9 551 €---
1115 302 €5 267 €3 464 €10 034 €---
1215 608 €5 078 €3 275 €10 530 €---
1315 920 €4 882 €3 080 €11 037 €---
1416 238 €4 680 €2 878 €11 558 €---
1516 563 €4 472 €2 669 €12 091 €---
1616 894 €4 256 €2 453 €12 638 €---
1717 232 €4 033 €2 231 €13 199 €---
1817 577 €3 803 €2 000 €13 774 €---
1917 928 €3 565 €1 763 €14 363 €---
2018 287 €3 319 €1 517 €14 967 €---
2118 652 €3 066 €1 263 €15 587 €---
2219 026 €2 803 €1 001 €16 222 €---
2319 406 €2 532 €730 €16 874 €---
2419 794 €2 252 €450 €17 542 €---
2520 190 €1 963 €160 €18 227 €---
TOTAL402 063 €168 356 €72 740 €233 707 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 707 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 636 €-6 420 €+9 056 €
2+2 636 €0 €+2 636 €
3+2 636 €0 €+2 636 €
4+2 636 €0 €+2 636 €
5+2 636 €+993 €+1 643 €
6+2 636 €+2 320 €+316 €
7+2 636 €+2 451 €+185 €
8+2 636 €+2 586 €+50 €
9+2 636 €+2 724 €-88 €
10+2 636 €+2 865 €-229 €
11+2 636 €+3 010 €-374 €
12+2 636 €+3 159 €-523 €
13+2 636 €+3 311 €-675 €
14+2 636 €+3 467 €-831 €
15+2 636 €+3 627 €-991 €
16+2 636 €+3 791 €-1 155 €
17+2 636 €+3 960 €-1 324 €
18+2 636 €+4 132 €-1 496 €
19+2 636 €+4 309 €-1 673 €
20+2 636 €+4 490 €-1 854 €
21+2 636 €+4 676 €-2 040 €
22+2 636 €+4 867 €-2 231 €
23+2 636 €+5 062 €-2 426 €
24+2 636 €+5 263 €-2 627 €
25+2 636 €+5 468 €-2 832 €
Total+65 900 €+70 112 €+-4 212 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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