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Entre rivière et forêt !!

Bien expiré
VillePont-Saint-Vincent (54)
Surface86.13m²
Coût Total112 455€
Loyer Annuel8 735€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 86.13 m²
Prix au m² : 1 126,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Mandat exclusif

Que vous soyez un primo-accédant désirant ne plus jeter son argent par les fenêtres avec des loyers, ou investisseur en herbe recherchant un potentiel locatif attractif avec peu de charges, cet appartement de 86m² saura vous contenter ! Commerces de 1ère nécessité à portée de main, transports en communs à proximité immédiate, la forêt, la Moselle et le Madon pour les activités sportives ou les promenades bucoliques...rien ne manque pour bénéficier des joies de la campagne tout en restant à 25mn de Nancy via le train ! Le décor est planté...place au logement ! Après un léger rafraichissement et quelques finitions, vous pourrez profiter d'un vaste séjour de 35m² avec une cuisine au style contemporain, 2 chambres de 12 et 15m² ainsi qu'une pièce pouvant faire office de bureau. Côté pratique, un grand cagibi, une cave et.... des toilettes séparés ! L'immeuble n'étant constitué que de 4 appartements et disposant d'un syndic bénévole, vous n'aurez pas à vous serrer la ceinture pour payer les charges !! Il n'y a certes pas de garage mais si laisser votre véhicule à l'extérieur ne vous dérange pas, vous n'aurez pas de difficulté pour la stationner à proximité. Ce bien vous est présenté par Alexandre Deiber, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/267.pdf

Ville : Pont-Saint-Vincent
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54550
Coordonnées : 48.602686, 6.099982
Total : 112 455€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 7 695€
Valeur du bien : 104 695€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.13m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8735€/an
Fourchette totale : 595€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 7140€ - 10686€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 305,84 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 472 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-15 472€ (-13.8%)
Marge achat-revente :17€ (0.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 455€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 597,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 981,16€
Coût de l'assurance :9 839,81€
Taxe foncière : 873,49€/an
Soit par mois : 72,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec quelques traces d'usure nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 695 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine - Peinture:420€
    Peinture cuisine: 12 m² × 35€/m² = 420€
  • Salle de bain - Peinture:210€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 35€/m² = 210€
  • Salon - Peinture:525€
    Peinture salon: 15 m² × 35€/m² = 525€
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture chambres: 24 m² × 35€/m² = 840€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-Saint-Vincent (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 735 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 920 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 455 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 695 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 882 €
Revenus locatifs : +8 735 €
Charges déductibles : -12 882 €
Résultat foncier Année 1 : -4 147 €(Déficit de 4 147 €)
Imputable sur revenu global : 4 147 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 187 €/an
Revenus locatifs : +8 735 €
Charges déductibles : -5 187 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 548 €/an
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 735 €12 886 €3 924 €-4 151 €4 151 €--
28 910 €5 088 €3 821 €3 821 €---
39 088 €4 982 €3 715 €4 105 €---
49 270 €4 873 €3 605 €4 397 €---
59 455 €4 759 €3 492 €4 696 €---
69 644 €4 641 €3 374 €5 003 €---
79 837 €4 519 €3 252 €5 318 €---
810 034 €4 392 €3 125 €5 641 €---
910 234 €4 261 €2 994 €5 973 €---
1010 439 €4 126 €2 858 €6 313 €---
1110 648 €3 985 €2 718 €6 663 €---
1210 861 €3 839 €2 572 €7 021 €---
1311 078 €3 688 €2 421 €7 390 €---
1411 300 €3 532 €2 265 €7 767 €---
1511 525 €3 370 €2 103 €8 155 €---
1611 756 €3 203 €1 935 €8 553 €---
1711 991 €3 029 €1 762 €8 962 €---
1812 231 €2 849 €1 582 €9 382 €---
1912 476 €2 662 €1 395 €9 813 €---
2012 725 €2 469 €1 202 €10 256 €---
2112 980 €2 269 €1 002 €10 710 €---
2213 239 €2 062 €795 €11 177 €---
2313 504 €1 848 €580 €11 656 €---
2413 774 €1 625 €358 €12 149 €---
2514 050 €1 395 €128 €12 655 €---
TOTAL279 781 €96 353 €56 981 €183 428 €4 151 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 245 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 834 €-1 245 €+3 079 €
2+1 834 €+1 146 €+688 €
3+1 834 €+1 232 €+602 €
4+1 834 €+1 319 €+515 €
5+1 834 €+1 409 €+425 €
6+1 834 €+1 501 €+333 €
7+1 834 €+1 595 €+239 €
8+1 834 €+1 692 €+142 €
9+1 834 €+1 792 €+42 €
10+1 834 €+1 894 €-60 €
11+1 834 €+1 999 €-165 €
12+1 834 €+2 106 €-272 €
13+1 834 €+2 217 €-383 €
14+1 834 €+2 330 €-496 €
15+1 834 €+2 447 €-613 €
16+1 834 €+2 566 €-732 €
17+1 834 €+2 689 €-855 €
18+1 834 €+2 815 €-981 €
19+1 834 €+2 944 €-1 110 €
20+1 834 €+3 077 €-1 243 €
21+1 834 €+3 213 €-1 379 €
22+1 834 €+3 353 €-1 519 €
23+1 834 €+3 497 €-1 663 €
24+1 834 €+3 645 €-1 811 €
25+1 834 €+3 796 €-1 962 €
Total+45 850 €+55 028 €+-9 178 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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