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Appartement à vendre

VilleMée-sur-Seine (77)
Surface76.9m²
Coût Total153 800€
Loyer Annuel12 818€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 76.9 m²
Prix au m² : 1 755,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8/18 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 16,22 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon

Votre agence GROUPE VPI IMMOBILIER vous propose sur la commune du Mée-sur-Seine un appartement de type T4 Duplex (vendu loué) situé au 8 ème étage (sur 18 avec ascenseur). Il comprend au 1er niveau une entrée avec rangement, une salle d'eau et une chambre. Au 2 ème niveau, cet appartement dispose d'un salon et salle à manger lumineux donnant sur un balcon. Une cuisine ouverte aménagée et équipée, deux chambres et une salle de bains s'ajoutent aux prestations de ce bien. Une place de parking et une cave complètent les prestations de l'appartement. Proximité immédiate des commerces, écoles et transports. À VISITER SANS TARDER ! Copropriété de 589 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3450.00 euros.

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.546279, 2.643179
Total : 153 800€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 143 000€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.9m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1068€/mois
Loyer annuel estimé : 12818€/an
Fourchette totale : 870€ - 1311€/mois
Fourchette annuelle : 10446€ - 15728€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 081,97 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 103 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-25 103€ (-15.7%)
Marge achat-revente :6 303€ (3.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 796,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 492,56€
Coût de l'assurance :11 535,00€
Taxe foncière : 1 281,77€/an
Soit par mois : 106,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 287,50€/mois
Soit par an : 3 450,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 068,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 190,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien agencée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salon en bon état.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et parquet en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car chambres en bon état.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres lumineuses avec parquet propre
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire car salon en bon état.
  • Chambres:0€
    Aucune action nécessaire car chambres en bon état.
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre plomberie/électricité: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine. La salle de bain nécessite un rafraîchissement important avec un coût estimé à 6000€ incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 068 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 818 €/an
Calcul : 1 068 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 282 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 450 €/an
Calcul : 288 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 279 €
Revenus locatifs : +12 818 €
Charges déductibles : -18 279 €
Résultat foncier Année 1 : -5 462 €(Déficit de 5 462 €)
Imputable sur revenu global : 5 462 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 279 €/an
Revenus locatifs : +12 818 €
Charges déductibles : -10 279 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 538 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 818 €18 284 €5 091 €-5 467 €5 467 €--
213 074 €10 148 €4 955 €2 926 €---
313 336 €10 008 €4 814 €3 328 €---
413 602 €9 862 €4 669 €3 740 €---
513 874 €9 712 €4 518 €4 163 €---
614 152 €9 556 €4 363 €4 596 €---
714 435 €9 395 €4 202 €5 040 €---
814 724 €9 229 €4 036 €5 495 €---
915 018 €9 057 €3 864 €5 961 €---
1015 318 €8 879 €3 686 €6 439 €---
1115 625 €8 695 €3 502 €6 930 €---
1215 937 €8 505 €3 312 €7 432 €---
1316 256 €8 308 €3 115 €7 948 €---
1416 581 €8 105 €2 912 €8 476 €---
1516 913 €7 895 €2 702 €9 018 €---
1617 251 €7 677 €2 484 €9 574 €---
1717 596 €7 453 €2 259 €10 143 €---
1817 948 €7 220 €2 027 €10 728 €---
1918 307 €6 980 €1 787 €11 327 €---
2018 673 €6 731 €1 538 €11 942 €---
2119 046 €6 474 €1 281 €12 572 €---
2219 427 €6 209 €1 015 €13 219 €---
2319 816 €5 934 €741 €13 882 €---
2420 212 €5 650 €457 €14 562 €---
2520 617 €5 356 €163 €15 260 €---
TOTAL410 556 €211 322 €73 493 €199 234 €5 467 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 640 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 234 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 818 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 692 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 692 €-1 640 €+4 332 €
2+2 692 €+878 €+1 814 €
3+2 692 €+998 €+1 694 €
4+2 692 €+1 122 €+1 570 €
5+2 692 €+1 249 €+1 443 €
6+2 692 €+1 379 €+1 313 €
7+2 692 €+1 512 €+1 180 €
8+2 692 €+1 648 €+1 044 €
9+2 692 €+1 788 €+904 €
10+2 692 €+1 932 €+760 €
11+2 692 €+2 079 €+613 €
12+2 692 €+2 230 €+462 €
13+2 692 €+2 384 €+308 €
14+2 692 €+2 543 €+149 €
15+2 692 €+2 705 €-13 €
16+2 692 €+2 872 €-180 €
17+2 692 €+3 043 €-351 €
18+2 692 €+3 218 €-526 €
19+2 692 €+3 398 €-706 €
20+2 692 €+3 583 €-891 €
21+2 692 €+3 772 €-1 080 €
22+2 692 €+3 966 €-1 274 €
23+2 692 €+4 165 €-1 473 €
24+2 692 €+4 369 €-1 677 €
25+2 692 €+4 578 €-1 886 €
Total+67 300 €+59 770 €+7 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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