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Maison à rénover sur le chemin de Saint Jacques de Compostelle

Bien expiré
VilleSaint-Christaud (32)
Surface90m²
Coût Total130 280€
Loyer Annuel8 130€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison traditionnelle gasconne à rénover entièrement.

90 m² habitables sur une parcelle de 700 m2 (Possibilité d'acquérir plus de terre). environnement calme, préservé et sans nuisance

Maison reliée au chemin de Saint-Jacques-de-Compostelle, composée d'une cuisine de 19 m2 avec une grande cheminée ,d'un séjour et d'une chambre a aménager selon vos souhaits

Façade typique, volets en bois, structure saine avec de belles ouvertures.

L' Intérieur à retaper intégralement, idéal pour créer un espace sur-mesure à votre goût.

Parfait pour une maison de campagne (principale ou secondaire) ou pour un projet touristique de gîte d'étape / accueil de pèlerins grâce au flux constant de marcheurs.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 60 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Valérie GUIBOT, Tél. : 0648429072, E-mail : valerie.guibot@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de AUCH sous le numéro 843272626 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Saint-Christaud
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32320
Coordonnées : 43.522280, 0.266042
Total : 130 280€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 65 480€
Valeur du bien : 125 480€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8130€/an
Fourchette totale : 525€ - 875€/mois
Fourchette annuelle : 6297€ - 10497€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :120 000 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-60 000€ (-50.0%)
Marge achat-revente :-10 280€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :48,86€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 694,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 502,28€
Coût de l'assurance :14 656,50€
Taxe foncière : 813,04€/an
Soit par mois : 67,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 677,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète
Raison: Nécessaire pour la cuisine et la salle de bain

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 480 €(728 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:4 500€
    Rénovation salon complet: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:4 000€
    Réfection complète plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Christaud (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 130 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 280 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 265 €
Revenus locatifs : +8 130 €
Charges déductibles : -71 265 €
Résultat foncier Année 1 : -63 135 €(Déficit de 63 135 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 735 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 785 €/an
Revenus locatifs : +8 130 €
Charges déductibles : -5 785 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 345 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41735.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 130 €71 270 €4 390 €-63 139 €21 400 €41 739 €41 739 €
28 293 €5 673 €4 274 €2 620 €--39 120 €
38 459 €5 553 €4 153 €2 906 €--36 213 €
48 628 €5 428 €4 029 €3 200 €--33 014 €
58 801 €5 299 €3 900 €3 501 €--29 512 €
68 977 €5 166 €3 767 €3 811 €--25 701 €
79 156 €5 028 €3 628 €4 128 €--21 573 €
89 339 €4 885 €3 486 €4 454 €--17 119 €
99 526 €4 737 €3 338 €4 789 €--12 330 €
109 717 €4 584 €3 185 €5 132 €--7 198 €
119 911 €4 426 €3 027 €5 485 €--1 713 €
1210 109 €4 263 €2 863 €5 847 €---
1310 311 €4 093 €2 694 €6 218 €---
1410 518 €3 918 €2 519 €6 599 €---
1510 728 €3 737 €2 338 €6 991 €---
1610 942 €3 549 €2 150 €7 393 €---
1711 161 €3 355 €1 956 €7 806 €---
1811 384 €3 155 €1 755 €8 230 €---
1911 612 €2 947 €1 548 €8 665 €---
2011 844 €2 732 €1 333 €9 112 €---
2112 081 €2 510 €1 110 €9 572 €---
2212 323 €2 280 €880 €10 043 €---
2312 569 €2 042 €642 €10 528 €---
2412 821 €1 795 €396 €11 025 €---
2513 077 €1 541 €141 €11 537 €---
TOTAL260 418 €163 965 €63 502 €96 454 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 454 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 707 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 707 €-6 420 €+8 127 €
2+1 707 €0 €+1 707 €
3+1 707 €0 €+1 707 €
4+1 707 €0 €+1 707 €
5+1 707 €0 €+1 707 €
6+1 707 €0 €+1 707 €
7+1 707 €0 €+1 707 €
8+1 707 €0 €+1 707 €
9+1 707 €0 €+1 707 €
10+1 707 €0 €+1 707 €
11+1 707 €0 €+1 707 €
12+1 707 €+1 754 €-47 €
13+1 707 €+1 865 €-158 €
14+1 707 €+1 980 €-273 €
15+1 707 €+2 097 €-390 €
16+1 707 €+2 218 €-511 €
17+1 707 €+2 342 €-635 €
18+1 707 €+2 469 €-762 €
19+1 707 €+2 600 €-893 €
20+1 707 €+2 734 €-1 027 €
21+1 707 €+2 872 €-1 165 €
22+1 707 €+3 013 €-1 306 €
23+1 707 €+3 158 €-1 451 €
24+1 707 €+3 308 €-1 601 €
25+1 707 €+3 461 €-1 754 €
Total+42 675 €+29 450 €+13 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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