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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleNeuilly-en-Thelle (60)
Surface78m²
Coût Total198 442€
Loyer Annuel11 213€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 139 900 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 793,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'AGENCE CISA immobilier vous propose cet APPARTEMENT 4 pièces 3 chambres de 78m2 environ situé au coeur de Neuilly-en-Thelle ! Dans une petite copropriété avec faibles charges, il est composé d'un séjour avec cheminée insert, cuisine ouverte et équipée, trois grandes chambres, placards, salle de bains avec douche et WC. Il dispose également d'une belle cave de 45m2 environ. Possibilité de stationner un véhicule dans la cour commune de l'immeuble. Les plus : Centre-ville / FAIBLES CHARGES / Spacieux / Proches toutes commodités et Écoles ! Pour plus d'informations sur ce bien n'hésitez pas à nous contacter ! Guillaume FUDALY Agent commercial indépendant inscrit au RSAC de Pontoise sous le numéro 903 502 888. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 12 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2022 : entre 1691.00 et 2287.00 euros. Votre conseiller CISA Neuilly-en-Thelle : Guillaume FUDALY Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 903 502 888

Ville : Neuilly-en-Thelle
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60530
Coordonnées : 49.231162, 2.278609
Total : 198 442€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 47 350€
Valeur du bien : 187 250€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.98€/m²/mois
Fourchette : 9.92€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11213€/an
Fourchette totale : 774€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 9284€ - 13542€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 442€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :980,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 038,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 774,61€
Coût de l'assurance :17 363,68€
Taxe foncière : 1 121,28€/an
Soit par mois : 93,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 132,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie E, Classe climat B mentionnées explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien de la cheminée et du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 350 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (12 m²) × 7500€ = 7500€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:9 450€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuilly-en-Thelle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 213 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 442 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 121 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 788 €
Revenus locatifs : +11 213 €
Charges déductibles : -55 788 €
Résultat foncier Année 1 : -44 575 €(Déficit de 44 575 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 175 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 438 €/an
Revenus locatifs : +11 213 €
Charges déductibles : -8 438 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 775 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23174.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 213 €55 794 €6 628 €-44 581 €21 400 €23 181 €23 181 €
211 437 €8 268 €6 452 €3 170 €--20 012 €
311 666 €8 085 €6 269 €3 581 €--16 431 €
411 899 €7 896 €6 080 €4 003 €--12 428 €
512 137 €7 701 €5 885 €4 436 €--7 992 €
612 380 €7 499 €5 683 €4 881 €--3 111 €
712 627 €7 290 €5 474 €5 337 €---
812 880 €7 074 €5 258 €5 806 €---
913 138 €6 851 €5 035 €6 287 €---
1013 400 €6 619 €4 804 €6 781 €---
1113 668 €6 380 €4 564 €7 288 €---
1213 942 €6 133 €4 317 €7 809 €---
1314 221 €5 877 €4 061 €8 343 €---
1414 505 €5 613 €3 797 €8 892 €---
1514 795 €5 339 €3 523 €9 456 €---
1615 091 €5 056 €3 240 €10 035 €---
1715 393 €4 763 €2 947 €10 630 €---
1815 701 €4 460 €2 644 €11 240 €---
1916 015 €4 147 €2 331 €11 868 €---
2016 335 €3 823 €2 007 €12 512 €---
2116 662 €3 488 €1 672 €13 174 €---
2216 995 €3 141 €1 326 €13 854 €---
2317 335 €2 783 €967 €14 552 €---
2417 682 €2 412 €596 €15 269 €---
2518 035 €2 028 €213 €16 007 €---
TOTAL359 150 €188 520 €95 775 €170 630 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 355 €-6 420 €+8 775 €
2+2 355 €0 €+2 355 €
3+2 355 €0 €+2 355 €
4+2 355 €0 €+2 355 €
5+2 355 €0 €+2 355 €
6+2 355 €0 €+2 355 €
7+2 355 €+668 €+1 687 €
8+2 355 €+1 742 €+613 €
9+2 355 €+1 886 €+469 €
10+2 355 €+2 034 €+321 €
11+2 355 €+2 186 €+169 €
12+2 355 €+2 343 €+12 €
13+2 355 €+2 503 €-148 €
14+2 355 €+2 668 €-313 €
15+2 355 €+2 837 €-482 €
16+2 355 €+3 011 €-656 €
17+2 355 €+3 189 €-834 €
18+2 355 €+3 372 €-1 017 €
19+2 355 €+3 560 €-1 205 €
20+2 355 €+3 754 €-1 399 €
21+2 355 €+3 952 €-1 597 €
22+2 355 €+4 156 €-1 801 €
23+2 355 €+4 366 €-2 011 €
24+2 355 €+4 581 €-2 226 €
25+2 355 €+4 802 €-2 447 €
Total+58 875 €+51 189 €+7 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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