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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArchamps (74)
Surface284m²
Coût Total801 980€
Loyer Annuel70 889€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+1 111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 659 000 €
Surface : 284 m²
Prix au m² : 2 320,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 7 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 4 parkings, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Maison d'environ 280m² sur la commune D'ARCHAMPS, proche de toutes commodités, à 5 minutes de la Douane de Landecy, à 10 minutes de Genève, 15 minutes de l'aeroport, maison à rénover de 280m² sur 3 niveaux avec un espace parking, le tout sur un terrain de 773 m². Laisser libre cours à votre imagination pour creér votre propre cocon familiale. Possibilité de créer 2 appartements. TRAVAUX A PREVOIR.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Retrouvez toutes nos annonces sur notre site :

Ville : Archamps
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74160
Coordonnées : 46.123237, 6.136270
Total : 801 980€
Prix d'acquisition : 659 000€
Travaux : 90 260€
Valeur du bien : 749 260€
Frais de notaire : 52 720€
Coût estimé : 52 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 284m²
Loyer prédit : 20.80€/m²/mois
Fourchette : 13.58€ - 31.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 5907€/mois
Loyer annuel estimé : 70889€/an
Fourchette totale : 3857€ - 9047€/mois
Fourchette annuelle : 46290€ - 108559€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 13.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 776,98 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 640 662 €
Prix d'achat :659 000 €
Décote à l'achat :-981 662€ (-59.8%)
Marge achat-revente :838 682€ (51.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :801 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 972,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :233,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 205,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :389 625,48€
Coût de l'assurance :70 173,25€
Taxe foncière : 7 088,87€/an
Soit par mois : 590,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 907,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 796,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 110,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 284 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 284 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement remplacement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec usure visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer un bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 260 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 360€
    Isolation combles: 284 m² × 40€/m² = 11360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€ = 28000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Plomberie:2 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Archamps (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 70 889 €/an
Calcul : 5 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 26 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 801 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 807 €/an
Calcul : 234 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 089 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 127 076 €
Revenus locatifs : +70 889 €
Charges déductibles : -127 076 €
Résultat foncier Année 1 : -56 188 €(Déficit de 56 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 36 816 €/an
Revenus locatifs : +70 889 €
Charges déductibles : -36 816 €
Résultat foncier Années 2+ : 34 072 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34787.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 659 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 428 350 €(65% de 659 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 15 576 €/an
Calcul : 428 350 € × 3,636% = 15 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
170 889 €127 102 €26 946 €-56 214 €21 400 €34 814 €34 814 €
272 306 €36 127 €26 231 €36 180 €---
373 753 €35 387 €25 491 €38 366 €---
475 228 €34 621 €24 725 €40 607 €---
576 732 €33 829 €23 933 €42 904 €---
678 267 €33 009 €23 113 €45 258 €---
779 832 €32 161 €22 265 €47 671 €---
881 429 €31 284 €21 388 €50 145 €---
983 057 €30 377 €20 481 €52 681 €---
1084 719 €29 438 €19 542 €55 281 €---
1186 413 €28 467 €18 571 €57 946 €---
1288 141 €27 462 €17 566 €60 679 €---
1389 904 €26 422 €16 527 €63 482 €---
1491 702 €25 347 €15 451 €66 355 €---
1593 536 €24 235 €14 339 €69 301 €---
1695 407 €23 084 €13 188 €72 323 €---
1797 315 €21 893 €11 997 €75 422 €---
1899 261 €20 661 €10 766 €78 600 €---
19101 246 €19 387 €9 491 €81 859 €---
20103 271 €18 069 €8 173 €85 203 €---
21105 337 €16 705 €6 809 €88 632 €---
22107 444 €15 294 €5 398 €92 150 €---
23109 592 €13 834 €3 939 €95 758 €---
24111 784 €12 324 €2 429 €99 460 €---
25114 020 €10 762 €866 €103 258 €---
TOTAL2 270 585 €727 280 €389 625 €1 543 304 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 543 304 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 70 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 887 €-6 420 €+21 307 €
2+14 887 €+410 €+14 477 €
3+14 887 €+11 510 €+3 377 €
4+14 887 €+12 182 €+2 705 €
5+14 887 €+12 871 €+2 016 €
6+14 887 €+13 577 €+1 310 €
7+14 887 €+14 301 €+586 €
8+14 887 €+15 043 €-156 €
9+14 887 €+15 804 €-917 €
10+14 887 €+16 584 €-1 697 €
11+14 887 €+17 384 €-2 497 €
12+14 887 €+18 204 €-3 317 €
13+14 887 €+19 044 €-4 157 €
14+14 887 €+19 906 €-5 019 €
15+14 887 €+20 790 €-5 903 €
16+14 887 €+21 697 €-6 810 €
17+14 887 €+22 627 €-7 740 €
18+14 887 €+23 580 €-8 693 €
19+14 887 €+24 558 €-9 671 €
20+14 887 €+25 561 €-10 674 €
21+14 887 €+26 590 €-11 703 €
22+14 887 €+27 645 €-12 758 €
23+14 887 €+28 727 €-13 840 €
24+14 887 €+29 838 €-14 951 €
25+14 887 €+30 977 €-16 090 €
Total+372 175 €+462 991 €+-90 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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