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Appartement 3 pièces 61 m²

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface61m²
Coût Total120 080€
Loyer Annuel9 228€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 622,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 61 m² - Appartement À Vendre

EN EXCLUSIVITÉ, découvrez ce superbe appartement entièrement remis à neuf, prêt à accueillir ses futurs occupants.

D'une surface de 61 m², il se compose de :

  • 2 chambres
  • Un Séjour spacieux et lumineux
  • Cuisine séparée
  • Salle de douche
  • WC séparé

Situé dans une copropriété de 16 appartements, le logement bénéficie d'un chauffage collectif urbain au sol, pour un confort optimal tout au long de l'année.

Idéalement situé, à deux pas des commerces et grandes surfaces, des écoles et des transports, offrant un cadre pratique et agréable au quotidien.

DPE : E / GES : E

Prix : 99 000 €

Honoraires à la charge du vendeur

Un appartement clé en main, lumineux et moderne. Référence agence : 612 Référence annonce : 4QHB-E5G-B4O Date de réalisation du diagnostic : 01/12/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 16

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 110 € et 1 550 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.069940, 6.569160
Total : 120 080€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 13 160€
Valeur du bien : 112 160€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9228€/an
Fourchette totale : 615€ - 961€/mois
Fourchette annuelle : 7385€ - 11531€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 628,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 338,40€
Coût de l'assurance :10 206,80€
Taxe foncière : 922,81€/an
Soit par mois : 76,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage collectif urbain au sol.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples vitrage existantes.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 160 €(216 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 228 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 522 €
Revenus locatifs : +9 228 €
Charges déductibles : -18 522 €
Résultat foncier Année 1 : -9 294 €(Déficit de 9 294 €)
Imputable sur revenu global : 9 294 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 362 €/an
Revenus locatifs : +9 228 €
Charges déductibles : -5 362 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 866 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 228 €18 526 €4 035 €-9 298 €9 298 €--
29 413 €5 259 €3 928 €4 154 €---
39 601 €5 148 €3 817 €4 453 €---
49 793 €5 033 €3 702 €4 760 €---
59 989 €4 915 €3 583 €5 074 €---
610 189 €4 792 €3 461 €5 397 €---
710 392 €4 665 €3 334 €5 728 €---
810 600 €4 534 €3 202 €6 067 €---
910 812 €4 398 €3 067 €6 415 €---
1011 028 €4 257 €2 926 €6 771 €---
1111 249 €4 112 €2 781 €7 137 €---
1211 474 €3 961 €2 630 €7 513 €---
1311 704 €3 806 €2 475 €7 898 €---
1411 938 €3 645 €2 314 €8 293 €---
1512 176 €3 478 €2 147 €8 698 €---
1612 420 €3 306 €1 975 €9 114 €---
1712 668 €3 127 €1 796 €9 541 €---
1812 922 €2 943 €1 612 €9 979 €---
1913 180 €2 752 €1 421 €10 428 €---
2013 444 €2 555 €1 224 €10 889 €---
2113 713 €2 351 €1 020 €11 362 €---
2213 987 €2 139 €808 €11 847 €---
2314 267 €1 921 €590 €12 346 €---
2414 552 €1 695 €364 €12 857 €---
2514 843 €1 461 €130 €13 382 €---
TOTAL295 580 €104 776 €58 338 €190 804 €9 298 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 789 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 938 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 938 €-2 789 €+4 727 €
2+1 938 €+1 246 €+692 €
3+1 938 €+1 336 €+602 €
4+1 938 €+1 428 €+510 €
5+1 938 €+1 522 €+416 €
6+1 938 €+1 619 €+319 €
7+1 938 €+1 718 €+220 €
8+1 938 €+1 820 €+118 €
9+1 938 €+1 924 €+14 €
10+1 938 €+2 031 €-93 €
11+1 938 €+2 141 €-203 €
12+1 938 €+2 254 €-316 €
13+1 938 €+2 369 €-431 €
14+1 938 €+2 488 €-550 €
15+1 938 €+2 609 €-671 €
16+1 938 €+2 734 €-796 €
17+1 938 €+2 862 €-924 €
18+1 938 €+2 994 €-1 056 €
19+1 938 €+3 128 €-1 190 €
20+1 938 €+3 267 €-1 329 €
21+1 938 €+3 409 €-1 471 €
22+1 938 €+3 554 €-1 616 €
23+1 938 €+3 704 €-1 766 €
24+1 938 €+3 857 €-1 919 €
25+1 938 €+4 015 €-2 077 €
Total+48 450 €+57 241 €+-8 791 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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