Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleGraulhet (81)
Surface101m²
Coût Total177 260€
Loyer Annuel9 606€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 089,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Emplacement idéal Située à proximité immédiate de toutes les commodités, cette maison bénéficie d'un emplacement pratique où commerces, transports et écoles sont accessibles à pied en quelques minutes. Elle offre un cadre de vie agréable, sans vis-à-vis direct. Un intérieur fonctionnel Développant 5 pièces, la maison propose au rez-de-chaussée une cuisine, un séjour lumineux, un WC et un garage. À l'étage, l'espace nuit dessert quatre chambres ainsi qu'une salle de bains avec WC. Côté prestations, le bien dispose de volets roulants électriques, d'un chauffage par radiateurs électriques et d'une installation électrique récente. Un extérieur sans vis-à-vis Côté jardin, vous profiterez d'une agréable terrasse couverte attenante au séjour, idéale pour les beaux jours. Le terrain de 200 m² s'accompagne d'une dépendance extérieure, complétant idéalement les prestations de ce bien. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2120.0 € et 2920.0 €, indexées à l'année 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Vincent ARRANZ EI, agent commercial (RSAC 931465090) - https://www.century21-sg-graulhet.com/mentions_legales/

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.759827, 1.991545
Total : 177 260€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 58 460€
Valeur du bien : 168 460€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9606€/an
Fourchette totale : 600€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 7204€ - 12808€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 141,44 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 285 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-5 285€ (-4.6%)
Marge achat-revente :-61 975€ (-53.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :873,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :51,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 924,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 702,80€
Coût de l'assurance :15 510,25€
Taxe foncière : 960,57€/an
Soit par mois : 80,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 101 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements obsolètes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Installation électrique récente, mais vérification nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 460 €(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation - Combles:6 060€
    Isolation combles: 101 m² × 60€/m² = 6060€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Isolation - Combles, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 606 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 260 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 903 €
Revenus locatifs : +9 606 €
Charges déductibles : -65 903 €
Résultat foncier Année 1 : -56 297 €(Déficit de 56 297 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 897 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 443 €/an
Revenus locatifs : +9 606 €
Charges déductibles : -7 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 163 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34897.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 606 €65 909 €5 868 €-56 303 €21 400 €34 903 €34 903 €
29 798 €7 292 €5 711 €2 506 €--32 397 €
39 994 €7 130 €5 549 €2 864 €--29 533 €
410 194 €6 962 €5 381 €3 232 €--26 302 €
510 398 €6 789 €5 208 €3 609 €--22 693 €
610 605 €6 609 €5 028 €3 996 €--18 697 €
710 818 €6 424 €4 843 €4 394 €--14 303 €
811 034 €6 232 €4 651 €4 802 €--9 502 €
911 255 €6 034 €4 453 €5 221 €--4 281 €
1011 480 €5 829 €4 248 €5 651 €---
1111 709 €5 617 €4 036 €6 092 €---
1211 943 €5 398 €3 817 €6 546 €---
1312 182 €5 171 €3 590 €7 011 €---
1412 426 €4 937 €3 356 €7 489 €---
1512 674 €4 695 €3 114 €7 980 €---
1612 928 €4 444 €2 863 €8 484 €---
1713 187 €4 185 €2 604 €9 002 €---
1813 450 €3 917 €2 336 €9 533 €---
1913 719 €3 640 €2 059 €10 079 €---
2013 994 €3 354 €1 773 €10 640 €---
2114 274 €3 058 €1 477 €11 216 €---
2214 559 €2 751 €1 170 €11 808 €---
2314 850 €2 435 €854 €12 416 €---
2415 147 €2 107 €526 €13 040 €---
2515 450 €1 769 €188 €13 681 €---
TOTAL307 673 €182 687 €84 703 €124 986 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 017 €-6 420 €+8 437 €
2+2 017 €0 €+2 017 €
3+2 017 €0 €+2 017 €
4+2 017 €0 €+2 017 €
5+2 017 €0 €+2 017 €
6+2 017 €0 €+2 017 €
7+2 017 €0 €+2 017 €
8+2 017 €0 €+2 017 €
9+2 017 €0 €+2 017 €
10+2 017 €+411 €+1 606 €
11+2 017 €+1 828 €+189 €
12+2 017 €+1 964 €+53 €
13+2 017 €+2 103 €-86 €
14+2 017 €+2 247 €-230 €
15+2 017 €+2 394 €-377 €
16+2 017 €+2 545 €-528 €
17+2 017 €+2 700 €-683 €
18+2 017 €+2 860 €-843 €
19+2 017 €+3 024 €-1 007 €
20+2 017 €+3 192 €-1 175 €
21+2 017 €+3 365 €-1 348 €
22+2 017 €+3 542 €-1 525 €
23+2 017 €+3 725 €-1 708 €
24+2 017 €+3 912 €-1 895 €
25+2 017 €+4 104 €-2 087 €
Total+50 425 €+37 496 €+12 929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →