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Centre ville - appartement renove

VilleAuch (32)
Surface112m²
Coût Total137 600€
Loyer Annuel11 840€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé au centre ville d'Auch dans une petite résidence sécurisée et chargée d'histoire, proche de toutes les commodites (commerces, écoles, collège, gare), venez découvrir ce bel appartement rénové de 112m2 offrant de grands volumes, une belle luminosité et le charme de l'ancien. Grande entrée donnant d'un côté sur le séjour avec une belle hauteur sous plafond et une cuisine séparée très lumineuse. L'espace nuit comprend trois chambres avec placard, une salle de bain et un wc séparé. Un cadre de vie paisible en plein centre ville d'Auch.

A découvrir sans tarder.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 010 € et 2 760 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.647482, 0.590891
Total : 137 600€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 128 000€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11840€/an
Fourchette totale : 800€ - 1217€/mois
Fourchette annuelle : 9600€ - 14603€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 10.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 669,05 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 934 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-66 934€ (-35.8%)
Marge achat-revente :49 334€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 712,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 751,47€
Coût de l'assurance :10 320,00€
Taxe foncière : 1 184,00€/an
Soit par mois : 98,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :175,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 112 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et plan de travail usé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 840 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 147 €
Revenus locatifs : +11 840 €
Charges déductibles : -14 147 €
Résultat foncier Année 1 : -2 307 €(Déficit de 2 307 €)
Imputable sur revenu global : 2 307 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 147 €/an
Revenus locatifs : +11 840 €
Charges déductibles : -6 147 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 693 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 840 €14 152 €4 555 €-2 312 €2 312 €--
212 077 €6 030 €4 433 €6 047 €---
312 318 €5 904 €4 307 €6 414 €---
412 565 €5 774 €4 177 €6 791 €---
512 816 €5 639 €4 043 €7 177 €---
613 072 €5 500 €3 903 €7 572 €---
713 334 €5 356 €3 759 €7 978 €---
813 600 €5 207 €3 611 €8 393 €---
913 872 €5 053 €3 457 €8 819 €---
1014 150 €4 894 €3 298 €9 255 €---
1114 433 €4 730 €3 133 €9 703 €---
1214 721 €4 560 €2 963 €10 162 €---
1315 016 €4 384 €2 787 €10 632 €---
1415 316 €4 202 €2 605 €11 114 €---
1515 623 €4 014 €2 417 €11 609 €---
1615 935 €3 819 €2 223 €12 116 €---
1716 254 €3 618 €2 021 €12 636 €---
1816 579 €3 410 €1 813 €13 169 €---
1916 910 €3 195 €1 598 €13 715 €---
2017 249 €2 973 €1 376 €14 276 €---
2117 594 €2 743 €1 146 €14 851 €---
2217 945 €2 505 €908 €15 440 €---
2318 304 €2 259 €663 €16 045 €---
2418 670 €2 005 €409 €16 665 €---
2519 044 €1 742 €146 €17 301 €---
TOTAL379 237 €113 671 €65 751 €265 566 €2 312 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 694 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 566 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 840 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 486 €-694 €+3 180 €
2+2 486 €+1 814 €+672 €
3+2 486 €+1 924 €+562 €
4+2 486 €+2 037 €+449 €
5+2 486 €+2 153 €+333 €
6+2 486 €+2 272 €+214 €
7+2 486 €+2 393 €+93 €
8+2 486 €+2 518 €-32 €
9+2 486 €+2 646 €-160 €
10+2 486 €+2 777 €-291 €
11+2 486 €+2 911 €-425 €
12+2 486 €+3 049 €-563 €
13+2 486 €+3 190 €-704 €
14+2 486 €+3 334 €-848 €
15+2 486 €+3 483 €-997 €
16+2 486 €+3 635 €-1 149 €
17+2 486 €+3 791 €-1 305 €
18+2 486 €+3 951 €-1 465 €
19+2 486 €+4 115 €-1 629 €
20+2 486 €+4 283 €-1 797 €
21+2 486 €+4 455 €-1 969 €
22+2 486 €+4 632 €-2 146 €
23+2 486 €+4 813 €-2 327 €
24+2 486 €+5 000 €-2 514 €
25+2 486 €+5 190 €-2 704 €
Total+62 150 €+79 670 €+-17 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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