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Charleville-Mézières – Appartement T4 meublé – Vue panoramique – Immeuble Tour de Bourgogne

VilleCharleville-Mézières (08)
Surface82
Coût Total120 485
Loyer Annuel8 079
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-17
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 97 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 182,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 13
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement T4 entièrement rénové. Situé en étage élevé avec vue dégagée panoramique sur la ville. Composition : • Séjour lumineux avec espace salon/salle à manger, cheminée décorative électrique nombreux rangements. • Cuisine équipée et aménagée (four, plaque induction, réfrigérateur, hotte) • 3 chambres • Salle de bain avec douche et WC + WC séparé • Local buanderie et plusieurs placards. • Cave. Prestations : parquet stratifié, parquet imitation ciment, porte coulissante style atelier, cuisine grise moderne plan bois, robinetterie noire, chauffe-serviette. DPE : en cours — DPE de l’immeuble : D Charges de copropriété : des travaux votés en AG seront pris en charge par le vendeur avant la vente (ou : inclus dans le prix).

Prix : 97 000 € — Vente entre particuliers. Visites organisées par sessions groupées. Contactez-moi pour réserver votre créneau. Pas d’agence.

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.761790, 4.722680
Total : 120 485
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 15 725
Valeur du bien : 112 725
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 673€/mois
Loyer annuel estimé : 8079€/an
Fourchette totale : 519€ - 874€/mois
Fourchette annuelle : 6226€ - 10483€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 134,62 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 039
Prix d'achat :97 000
Décote à l'achat :+3 961 (+4.3%)
Marge achat-revente :-27 446€ (-29.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 485
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 622,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 040,00
Coût de l'assurance :10 241,23
Taxe foncière : 807,85€/an
Soit par mois : 67,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 673,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 725(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 125
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 45 m²): 45 m² × 25€/m² = 1125€, Main d'œuvre: 75€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité - Mise aux normes:6 600
    Mise aux normes électricité appartement (82 m²): 82 m² × 75€/m² = 6150€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 079 €/an
Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 485 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 725
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 831
Revenus locatifs : +8 079
Charges déductibles : -20 831
Résultat foncier Année 1 : -12 753(Déficit de 12 753 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 053
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 106 €/an
Revenus locatifs : +8 079
Charges déductibles : -5 106
Résultat foncier Années 2+ : 2 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2052.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 07920 8353 893-12 75710 700 €2 057 €2 057 €
28 2405 0053 7873 235---
38 4054 8963 6793 509---
48 5734 7843 5673 789---
58 7444 6683 4514 076---
68 9194 5483 3314 371---
79 0984 4243 2074 673---
89 2804 2963 0794 983---
99 4654 1642 9475 301---
109 6554 0282 8105 627---
119 8483 8872 6695 961---
1210 0453 7412 5236 304---
1310 2463 5902 3736 655---
1410 4503 4352 2177 016---
1510 6593 2742 0567 386---
1610 8733 1081 8907 765---
1711 0902 9361 7188 154---
1811 3122 7591 5418 553---
1911 5382 5751 3588 963---
2011 7692 3861 1699 383---
2112 0042 1909739 814---
2212 2441 98877110 256---
2312 4891 78056210 710---
2412 7391 56434611 175---
2512 9941 34112311 653---
TOTAL258 758102 20356 040156 55610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 556
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 079 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 696-3 210+4 906
2+1 696+354+1 342
3+1 696+1 053+643
4+1 696+1 137+559
5+1 696+1 223+473
6+1 696+1 311+385
7+1 696+1 402+294
8+1 696+1 495+201
9+1 696+1 590+106
10+1 696+1 688+8
11+1 696+1 788-92
12+1 696+1 891-195
13+1 696+1 997-301
14+1 696+2 105-409
15+1 696+2 216-520
16+1 696+2 330-634
17+1 696+2 446-750
18+1 696+2 566-870
19+1 696+2 689-993
20+1 696+2 815-1 119
21+1 696+2 944-1 248
22+1 696+3 077-1 381
23+1 696+3 213-1 517
24+1 696+3 353-1 657
25+1 696+3 496-1 800
Total+42 400+46 967+-4 567
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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