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BOURGES SUD - SPECIAL INVESTISSEUR

VilleBourges (18)
Surface65m²
Coût Total99 740€
Loyer Annuel7 277€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 215,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 6

Un appartement de type 3 comprenant entrée, cuisine équipée, séjour-salle à manger, deux chambres, salle de bains, buanderie-cellier, wc. Trois balcons. Garage. Actuellement loué. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 164 lots - dont 72 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1320.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/154711.pdf

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.074930, 2.386445
Total : 99 740€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 14 420€
Valeur du bien : 93 420€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7277€/an
Fourchette totale : 462€ - 796€/mois
Fourchette annuelle : 5540€ - 9558€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 487,83 €/m²
Basé sur :204 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 709 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-17 709€ (-18.3%)
Marge achat-revente :-3 031€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 528,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 056,58€
Coût de l'assurance :8 727,25€
Taxe foncière : 727,69€/an
Soit par mois : 60,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 606,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec moisissures
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture des murs et plafonds.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur le parquet et peinture écaillée
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, amélioration de l'éclairage.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électroménager.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 420 €(222 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1600€/m² = 9600€ (inclut baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:1 700€
    Ponçage et vitrification parquet: 20 m² × 85€/m² = 1700€ (inclut main d'œuvre)
  • Entrée:400€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 80€/m² = 400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 80€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 277 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 740 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 264 €
Revenus locatifs : +7 277 €
Charges déductibles : -20 264 €
Résultat foncier Année 1 : -12 987 €(Déficit de 12 987 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 287 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 844 €/an
Revenus locatifs : +7 277 €
Charges déductibles : -5 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 433 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2287.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 277 €20 267 €3 450 €-12 990 €10 700 €2 290 €2 290 €
27 422 €5 757 €3 360 €1 666 €--625 €
37 571 €5 663 €3 266 €1 908 €---
47 722 €5 566 €3 169 €2 156 €---
57 877 €5 466 €3 069 €2 411 €---
68 034 €5 362 €2 965 €2 672 €---
78 195 €5 254 €2 857 €2 941 €---
88 359 €5 143 €2 746 €3 216 €---
98 526 €5 027 €2 631 €3 499 €---
108 697 €4 908 €2 511 €3 789 €---
118 870 €4 784 €2 387 €4 087 €---
129 048 €4 656 €2 259 €4 392 €---
139 229 €4 523 €2 126 €4 706 €---
149 413 €4 385 €1 989 €5 028 €---
159 602 €4 243 €1 846 €5 359 €---
169 794 €4 096 €1 699 €5 698 €---
179 990 €3 943 €1 546 €6 047 €---
1810 189 €3 785 €1 388 €6 405 €---
1910 393 €3 621 €1 224 €6 772 €---
2010 601 €3 452 €1 055 €7 150 €---
2110 813 €3 276 €879 €7 537 €---
2211 029 €3 094 €697 €7 935 €---
2311 250 €2 906 €509 €8 344 €---
2411 475 €2 711 €314 €8 764 €---
2511 704 €2 509 €112 €9 196 €---
TOTAL233 081 €124 396 €50 057 €108 685 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 685 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528 €-3 210 €+4 738 €
2+1 528 €0 €+1 528 €
3+1 528 €+385 €+1 143 €
4+1 528 €+647 €+881 €
5+1 528 €+723 €+805 €
6+1 528 €+802 €+726 €
7+1 528 €+882 €+646 €
8+1 528 €+965 €+563 €
9+1 528 €+1 050 €+478 €
10+1 528 €+1 137 €+391 €
11+1 528 €+1 226 €+302 €
12+1 528 €+1 318 €+210 €
13+1 528 €+1 412 €+116 €
14+1 528 €+1 508 €+20 €
15+1 528 €+1 608 €-80 €
16+1 528 €+1 709 €-181 €
17+1 528 €+1 814 €-286 €
18+1 528 €+1 921 €-393 €
19+1 528 €+2 032 €-504 €
20+1 528 €+2 145 €-617 €
21+1 528 €+2 261 €-733 €
22+1 528 €+2 381 €-853 €
23+1 528 €+2 503 €-975 €
24+1 528 €+2 629 €-1 101 €
25+1 528 €+2 759 €-1 231 €
Total+38 200 €+32 606 €+5 594 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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