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Maison à vendre

VilleBussière-poitevine, Darnac, Thiat (87)
Surface274m²
Coût Total264 552€
Loyer Annuel23 110€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+346€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 274 m²
Prix au m² : 580,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 10mns de Bellac, venez découvrir cette maison de Maître coposée d'un double salon séjour, d'une grande cuisine dinatoire, de 4 chambres et d'une suite parentale. Cette batisse du début du siécle vous accueille sur 8 500m² de parc avec de nombreuses dépendances. Laissez vous séduire , on vous attend pour une visite .. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Bussière-poitevine, Darnac, Thiat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87320
Coordonnées : 46.238784, 0.904603
Total : 264 552€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 92 832€
Valeur du bien : 251 832€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 274m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1926€/mois
Loyer annuel estimé : 23110€/an
Fourchette totale : 1433€ - 2588€/mois
Fourchette annuelle : 17196€ - 31059€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 11.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :557,94 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 876 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :+6 124€ (+4.0%)
Marge achat-revente :-111 676€ (-73.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 552€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 310,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 387,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 527,15€
Coût de l'assurance :23 148,30€
Taxe foncière : 2 311,05€/an
Soit par mois : 192,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 925,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 580,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :345,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 274 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 274 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 832 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:18 632€
    Isolation toiture/combles: 274 m² × 68€/m² = 18632€, Main d'œuvre: 48€
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:31 200€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 800€ = 27200€, Main d'œuvre: 4000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:10 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 120€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces:1 400€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 63 832€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 926 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 110 €/an
Calcul : 1 926 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 552 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 926 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 311 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 832 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 949 €
Revenus locatifs : +23 110 €
Charges déductibles : -104 949 €
Résultat foncier Année 1 : -81 839 €(Déficit de 81 839 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 439 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 117 €/an
Revenus locatifs : +23 110 €
Charges déductibles : -12 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60438.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 110 €104 958 €8 889 €-81 847 €21 400 €60 447 €60 447 €
223 573 €11 890 €8 653 €11 683 €--48 765 €
324 044 €11 646 €8 409 €12 398 €--36 366 €
424 525 €11 393 €8 156 €13 132 €--23 234 €
525 016 €11 132 €7 895 €13 884 €--9 350 €
625 516 €10 861 €7 624 €14 654 €---
726 026 €10 582 €7 345 €15 444 €---
826 547 €10 292 €7 055 €16 254 €---
927 078 €9 993 €6 756 €17 085 €---
1027 619 €9 683 €6 446 €17 936 €---
1128 172 €9 363 €6 126 €18 809 €---
1228 735 €9 032 €5 795 €19 703 €---
1329 310 €8 689 €5 452 €20 621 €---
1429 896 €8 334 €5 097 €21 562 €---
1530 494 €7 967 €4 730 €22 527 €---
1631 104 €7 587 €4 350 €23 516 €---
1731 726 €7 195 €3 958 €24 531 €---
1832 360 €6 788 €3 551 €25 572 €---
1933 007 €6 368 €3 131 €26 640 €---
2033 668 €5 933 €2 696 €27 735 €---
2134 341 €5 483 €2 246 €28 858 €---
2235 028 €5 018 €1 781 €30 010 €---
2335 728 €4 536 €1 299 €31 192 €---
2436 443 €4 038 €801 €32 405 €---
2537 172 €3 523 €286 €33 649 €---
TOTAL740 236 €302 284 €128 527 €437 952 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 437 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 853 €-6 420 €+11 273 €
2+4 853 €0 €+4 853 €
3+4 853 €0 €+4 853 €
4+4 853 €0 €+4 853 €
5+4 853 €0 €+4 853 €
6+4 853 €+1 591 €+3 262 €
7+4 853 €+4 633 €+220 €
8+4 853 €+4 876 €-23 €
9+4 853 €+5 125 €-272 €
10+4 853 €+5 381 €-528 €
11+4 853 €+5 643 €-790 €
12+4 853 €+5 911 €-1 058 €
13+4 853 €+6 186 €-1 333 €
14+4 853 €+6 469 €-1 616 €
15+4 853 €+6 758 €-1 905 €
16+4 853 €+7 055 €-2 202 €
17+4 853 €+7 359 €-2 506 €
18+4 853 €+7 672 €-2 819 €
19+4 853 €+7 992 €-3 139 €
20+4 853 €+8 320 €-3 467 €
21+4 853 €+8 657 €-3 804 €
22+4 853 €+9 003 €-4 150 €
23+4 853 €+9 358 €-4 505 €
24+4 853 €+9 721 €-4 868 €
25+4 853 €+10 095 €-5 242 €
Total+121 325 €+131 386 €+-10 061 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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