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CASTILLON-LA-BATAILLE : Appartement T3 - 62 m2 - Très lumineux

VilleCastillon-la-Bataille (33)
Surface62
Coût Total107 104
Loyer Annuel6 455
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-84
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 800 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 480,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel, Nombre d'égages : 2

Côté Immo Castillon vous présente ce charmant appartement trois pièces de 62 m2, situé dans une résidence sécurisée à proximité de la gare et de tous les commerces de Castillon-la-Bataille.

Très lumineux et bien agencé, il dispose d'une triple orientation (Est/Sud/Ouest), d'une entrée avec rangement, d'un grand séjour/cuisine équipée ouvrant sur un balcon, d'une chambre spacieuse avec placard aménagé, ouvrant sur un balcon et d'une seconde chambre avec espace rangement, d'une salle de bains et d'un WC indépendant.

L’appartement bénéficie d’un bon niveau de confort avec un DPE en classe C, un chauffage électrique dernière génération, la clim réversible et la fibre optique. Deux places de parking privatives viennent compléter l’ensemble.

Idéalement placé dans une belle résidence sécurisée avec son parc et son environnement calme, il reste proche des commerces, des transports et des services du centre-ville.

Ce logement conviendra parfaitement à un premier achat ou à un investissement locatif.

Ville : Castillon-la-Bataille
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33350
Coordonnées : 44.855694, -0.047807
Total : 107 104
Prix d'acquisition : 91 800
Travaux : 7 960
Valeur du bien : 99 760
Frais de notaire : 7 344
Coût estimé : 7 344
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6455€/an
Fourchette totale : 428€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 5137€ - 8111€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 436,8 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 082
Prix d'achat :91 800
Décote à l'achat :+2 718 (+3.1%)
Marge achat-revente :-18 022€ (-20.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 104
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 567,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 097,21
Coût de l'assurance :9 103,84
Taxe foncière : 645,52€/an
Soit par mois : 53,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 537,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage électrique dernière génération
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage déjà moderne, pas de travaux obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: environ 5 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 960(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000
    Mise aux normes chauffage électrique: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:960
    Peinture cuisine: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:400
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture 2 chambres: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castillon-la-Bataille (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 455 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 104 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 693
Revenus locatifs : +6 455
Charges déductibles : -12 693
Résultat foncier Année 1 : -6 237(Déficit de 6 237 €)
Imputable sur revenu global : 6 237
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 733 €/an
Revenus locatifs : +6 455
Charges déductibles : -4 733
Résultat foncier Années 2+ : 1 723 €/an
Prix d'achat du bien : 91 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 670(65% de 91 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 170 €/an
Calcul : 59 670 € × 3,636% = 2 170
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 45512 6963 726-6 2416 241 €--
26 5844 6393 6291 946---
36 7164 5383 5282 178---
46 8504 4333 4242 417---
56 9874 3253 3162 662---
67 1274 2133 2042 914---
77 2704 0973 0873 172---
87 4153 9772 9673 438---
97 5633 8522 8433 711---
107 7153 7232 7143 991---
117 8693 5902 5804 279---
128 0263 4512 4424 575---
138 1873 3082 2984 879---
148 3503 1602 1505 191---
158 5173 0061 9965 512---
168 6882 8471 8375 841---
178 8622 6821 6726 180---
189 0392 5111 5016 528---
199 2202 3341 3246 886---
209 4042 1511 1417 253---
219 5921 9619517 631---
229 7841 7647548 020---
239 9801 5605518 419---
2410 1791 3493408 830---
2510 3831 1311219 252---
TOTAL206 76287 29954 097119 4636 241Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 872
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 463
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 356-1 872+3 228
2+1 356+584+772
3+1 356+653+703
4+1 356+725+631
5+1 356+799+557
6+1 356+874+482
7+1 356+952+404
8+1 356+1 031+325
9+1 356+1 113+243
10+1 356+1 197+159
11+1 356+1 284+72
12+1 356+1 372-16
13+1 356+1 464-108
14+1 356+1 557-201
15+1 356+1 653-297
16+1 356+1 752-396
17+1 356+1 854-498
18+1 356+1 958-602
19+1 356+2 066-710
20+1 356+2 176-820
21+1 356+2 289-933
22+1 356+2 406-1 050
23+1 356+2 526-1 170
24+1 356+2 649-1 293
25+1 356+2 776-1 420
Total+33 900+35 839+-1 939
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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