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Achat : Maison Saint-Médard-la-Rochette (23200)

Bien expiré
VilleSaint-Médard-la-Rochette (23)
Surface158m²
Coût Total171 670€
Loyer Annuel12 589€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 689,87 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 158 m², 15 pièces, 5 chambres, Cave

Grande Maison de 184 m2 en pierre sur 3 niveaux Au rez-de-chaussée, la partie habitation qui a été rénovée composée : Entrée : 4,80 m2 Salon : 32,30 m2 Cuisine : 10,40 m2 Chambre no1 : 9,49 m2 Chambre no2 : 10,44 m2 Salle d'eau : 2,70 m2 Wc Niveau inférieur, on retrouve : Cave Buanderie : 11,06 m2 Cellier : 11,26 m2 Cuisine avec un four à pain : 16,70 m2 Atelier : 27,27 m2 À l'étage (en cours de rénovation) 3 chambres, un salon et une salle d'eau. Petite maison collée à la bâtisse qui sert d'atelier. Chauffage par poële à Bois. Assainissement fonctionnel, mais pas aux normes Huisseries double vitrage Terrain arboré Taxe Foncière : 879 Eur / 2024 Dpe : F362/10 Note : les dimensions sont approximatives.

Ville : Saint-Médard-la-Rochette
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23200
Coordonnées : 46.043400, 2.146210
Total : 171 670€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 53 950€
Valeur du bien : 162 950€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1049€/mois
Loyer annuel estimé : 12589€/an
Fourchette totale : 792€ - 1389€/mois
Fourchette annuelle : 9505€ - 16674€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :837,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,50€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 888,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 574,87€
Coût de l'assurance :15 450,30€
Taxe foncière : 879,00€/an
Soit par mois : 73,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 049,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 962,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par poêle à bois
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans toutes les chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 950 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 480€
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 9000€ = 9000€ (mobilier et électroménager inclus)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:720€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 120€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambres: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (parquet et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:750€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 150€ = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Médard-la-Rochette (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 049 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 589 €/an
Calcul : 1 049 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 670 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 971 €
Revenus locatifs : +12 589 €
Charges déductibles : -60 971 €
Résultat foncier Année 1 : -48 382 €(Déficit de 48 382 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 982 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 021 €/an
Revenus locatifs : +12 589 €
Charges déductibles : -7 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 568 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26982.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 589 €60 976 €5 529 €-48 388 €21 400 €26 988 €26 988 €
212 841 €6 877 €5 380 €5 964 €--21 024 €
313 097 €6 722 €5 225 €6 375 €--14 648 €
413 359 €6 563 €5 066 €6 797 €--7 852 €
513 627 €6 398 €4 901 €7 229 €--623 €
613 899 €6 227 €4 730 €7 672 €---
714 177 €6 051 €4 554 €8 126 €---
814 461 €5 869 €4 372 €8 591 €---
914 750 €5 681 €4 184 €9 068 €---
1015 045 €5 487 €3 990 €9 557 €---
1115 346 €5 287 €3 790 €10 059 €---
1215 653 €5 080 €3 583 €10 573 €---
1315 966 €4 866 €3 369 €11 100 €---
1416 285 €4 645 €3 148 €11 640 €---
1516 611 €4 416 €2 919 €12 195 €---
1616 943 €4 180 €2 683 €12 763 €---
1717 282 €3 936 €2 439 €13 345 €---
1817 627 €3 685 €2 188 €13 943 €---
1917 980 €3 424 €1 927 €14 556 €---
2018 340 €3 156 €1 659 €15 184 €---
2118 706 €2 878 €1 381 €15 828 €---
2219 080 €2 591 €1 094 €16 489 €---
2319 462 €2 295 €798 €17 167 €---
2419 851 €1 989 €492 €17 863 €---
2520 248 €1 672 €175 €18 576 €---
TOTAL403 223 €170 950 €79 575 €232 273 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 644 €-6 420 €+9 064 €
2+2 644 €0 €+2 644 €
3+2 644 €0 €+2 644 €
4+2 644 €0 €+2 644 €
5+2 644 €0 €+2 644 €
6+2 644 €+2 115 €+529 €
7+2 644 €+2 438 €+206 €
8+2 644 €+2 577 €+67 €
9+2 644 €+2 721 €-77 €
10+2 644 €+2 867 €-223 €
11+2 644 €+3 018 €-374 €
12+2 644 €+3 172 €-528 €
13+2 644 €+3 330 €-686 €
14+2 644 €+3 492 €-848 €
15+2 644 €+3 658 €-1 014 €
16+2 644 €+3 829 €-1 185 €
17+2 644 €+4 004 €-1 360 €
18+2 644 €+4 183 €-1 539 €
19+2 644 €+4 367 €-1 723 €
20+2 644 €+4 555 €-1 911 €
21+2 644 €+4 749 €-2 105 €
22+2 644 €+4 947 €-2 303 €
23+2 644 €+5 150 €-2 506 €
24+2 644 €+5 359 €-2 715 €
25+2 644 €+5 573 €-2 929 €
Total+66 100 €+69 682 €+-3 582 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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