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Maison 4 pièces 114 m²

Bien expiré
VilleRuffec (16)
Surface114m²
Coût Total151 882€
Loyer Annuel9 449€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 102 150 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 896,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 4 pièces principales

Bel appartement lumineux de 2 chambres, idéalement situé à proximité des commerces. Parfait pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif. Honoraires à charge acquéreur : 9.2% Référence annonce : 394-1539 Date de réalisation du diagnostic : 29/04/2025 Prix hors honoraires : 93 544 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 030 € et 2 790 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ruffec
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 46.045450, 0.194994
Total : 151 882€
Prix d'acquisition : 102 150€
Travaux : 41 560€
Valeur du bien : 143 710€
Frais de notaire : 8 172€
Coût estimé : 8 172€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 787€/mois
Loyer annuel estimé : 9449€/an
Fourchette totale : 619€ - 1001€/mois
Fourchette annuelle : 7433€ - 12013€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 882€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 783,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 402,46€
Coût de l'assurance :12 909,97€
Taxe foncière : 944,91€/an
Soit par mois : 78,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 787,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des dépenses énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 560 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 750€ = 9000€ (coût moyen incluant installation)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (coût moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Ruffec (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 449 €/an
Calcul : 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 882 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 908 €
Revenus locatifs : +9 449 €
Charges déductibles : -47 908 €
Résultat foncier Année 1 : -38 459 €(Déficit de 38 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 059 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 348 €/an
Revenus locatifs : +9 449 €
Charges déductibles : -6 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 101 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17059.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 150 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 398 €(65% de 102 150 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 414 €/an
Calcul : 66 398 € × 3,636% = 2 414 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 449 €47 913 €4 892 €-38 464 €21 400 €17 064 €17 064 €
29 638 €6 221 €4 760 €3 417 €--13 647 €
39 831 €6 084 €4 623 €3 747 €--9 900 €
410 027 €5 943 €4 482 €4 085 €--5 816 €
510 228 €5 797 €4 336 €4 431 €--1 385 €
610 433 €5 646 €4 185 €4 786 €---
710 641 €5 491 €4 029 €5 151 €---
810 854 €5 330 €3 868 €5 524 €---
911 071 €5 163 €3 702 €5 908 €---
1011 293 €4 992 €3 530 €6 301 €---
1111 518 €4 814 €3 353 €6 704 €---
1211 749 €4 631 €3 170 €7 118 €---
1311 984 €4 442 €2 980 €7 542 €---
1412 223 €4 246 €2 785 €7 977 €---
1512 468 €4 044 €2 583 €8 424 €---
1612 717 €3 835 €2 374 €8 882 €---
1712 972 €3 620 €2 158 €9 352 €---
1813 231 €3 397 €1 935 €9 834 €---
1913 496 €3 167 €1 705 €10 329 €---
2013 766 €2 929 €1 467 €10 837 €---
2114 041 €2 683 €1 222 €11 358 €---
2214 322 €2 429 €968 €11 892 €---
2314 608 €2 167 €706 €12 441 €---
2414 900 €1 896 €435 €13 004 €---
2515 198 €1 616 €155 €13 582 €---
TOTAL302 657 €148 495 €70 402 €154 162 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 449 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 984 €-6 420 €+8 404 €
2+1 984 €0 €+1 984 €
3+1 984 €0 €+1 984 €
4+1 984 €0 €+1 984 €
5+1 984 €0 €+1 984 €
6+1 984 €+1 020 €+964 €
7+1 984 €+1 545 €+439 €
8+1 984 €+1 657 €+327 €
9+1 984 €+1 772 €+212 €
10+1 984 €+1 890 €+94 €
11+1 984 €+2 011 €-27 €
12+1 984 €+2 135 €-151 €
13+1 984 €+2 263 €-279 €
14+1 984 €+2 393 €-409 €
15+1 984 €+2 527 €-543 €
16+1 984 €+2 665 €-681 €
17+1 984 €+2 806 €-822 €
18+1 984 €+2 950 €-966 €
19+1 984 €+3 099 €-1 115 €
20+1 984 €+3 251 €-1 267 €
21+1 984 €+3 407 €-1 423 €
22+1 984 €+3 568 €-1 584 €
23+1 984 €+3 732 €-1 748 €
24+1 984 €+3 901 €-1 917 €
25+1 984 €+4 075 €-2 091 €
Total+49 600 €+46 249 €+3 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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