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Appartement 6 pièces 102 m²

Bien expiré
VilleGrande-Synthe (59)
Surface102
Coût Total199 896
Loyer Annuel13 036
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-54
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 700 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 408,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GRANDE SYNTHE Belle opportunité d'achat!

Situé au 2ème étage d' une petite résidence au centre ville, ce plateau de 100 m² peut convenir à des bureaux ou transformé en appartement. Chauffage individuel, pas de charges... Très bon état.

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Prix : 143 700 Euros * *Dont Honoraires 6.44 % TTC à la charge de l'acquéreur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 135 000 Euros

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 686875 Date de réalisation du diagnostic : 18/06/2025 Prix hors honoraires : 135 000 €

Ville : Grande-Synthe
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59760
Coordonnées : 51.008880, 2.322996
Total : 199 896
Prix d'acquisition : 143 700
Travaux : 44 700
Valeur du bien : 188 400
Frais de notaire : 11 496
Coût estimé : 11 496
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 13.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13036€/an
Fourchette totale : 851€ - 1386€/mois
Fourchette annuelle : 10216€ - 16634€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 896
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :975,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 031,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 658,58
Coût de l'assurance :16 991,16
Taxe foncière : 1 303,59€/an
Soit par mois : 108,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 086,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC pour assurer une bonne circulation de l'air
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 700(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Rénovation des chambres: Parquet flottant 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 90 m² × 25€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Ventilation:2 000
    Installation VMC: 1 système × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Grande-Synthe. Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 036 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 896 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 115
Revenus locatifs : +13 036
Charges déductibles : -53 115
Résultat foncier Année 1 : -40 079(Déficit de 40 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 679
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 415 €/an
Revenus locatifs : +13 036
Charges déductibles : -8 415
Résultat foncier Années 2+ : 4 621 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18679.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 405(65% de 143 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 397 €/an
Calcul : 93 405 € × 3,636% = 3 397
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 03653 1226 438-40 08621 400 €18 686 €18 686 €
213 2978 2476 2645 049--13 637 €
313 5638 0686 0845 495--8 142 €
413 8347 8825 8985 952--2 189 €
514 1107 6905 7066 421---
614 3937 4915 5086 902---
714 6817 2865 3037 394---
814 9747 0745 0917 900---
915 2746 8564 8728 418---
1015 5796 6304 6468 949---
1115 8916 3964 4139 495---
1216 2086 1554 17210 054---
1316 5335 9063 92310 627---
1416 8635 6483 66511 215---
1517 2015 3823 39911 818---
1617 5455 1083 12412 437---
1717 8954 8242 84013 072---
1818 2534 5302 54713 723---
1918 6184 2282 24414 391---
2018 9913 9151 93115 076---
2119 3713 5911 60815 779---
2219 7583 2571 27416 501---
2320 1532 91292917 241---
2420 5562 55657218 001---
2520 9672 18720418 780---
TOTAL417 543186 93992 659230 60421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 604
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 738 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 738-6 420+9 158
2+2 7380+2 738
3+2 7380+2 738
4+2 7380+2 738
5+2 738+1 269+1 469
6+2 738+2 070+668
7+2 738+2 218+520
8+2 738+2 370+368
9+2 738+2 525+213
10+2 738+2 685+53
11+2 738+2 848-110
12+2 738+3 016-278
13+2 738+3 188-450
14+2 738+3 365-627
15+2 738+3 545-807
16+2 738+3 731-993
17+2 738+3 922-1 184
18+2 738+4 117-1 379
19+2 738+4 317-1 579
20+2 738+4 523-1 785
21+2 738+4 734-1 996
22+2 738+4 950-2 212
23+2 738+5 172-2 434
24+2 738+5 400-2 662
25+2 738+5 634-2 896
Total+68 450+69 181+-731
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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