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Appartement 2 pièces 44 m²

VilleNice (06)
Surface44m²
Coût Total129 520€
Loyer Annuel11 517€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 931,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 44 m²

NICE ARIANE..EN EXCLUSIVITE Rés. Les Pléiades 2 PIECES à rénover 43M² habitables situé au 3EME ETAGE. TERRASSE exposée SUD.

Surface : 44 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.742123, 7.297445
Total : 129 520€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 37 720€
Valeur du bien : 122 720€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 960€/mois
Loyer annuel estimé : 11517€/an
Fourchette totale : 753€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 9041€ - 14671€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 955,56 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 045 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-1 045€ (-1.2%)
Marge achat-revente :-43 475€ (-50.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 688,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 628,03€
Coût de l'assurance :11 333,00€
Taxe foncière : 1 151,72€/an
Soit par mois : 95,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 959,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :175,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 720 €(857 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 500€
    Baignoire: 1 baignoire × 400€ = 400€, Lavabo: 1 lavabo × 300€ = 300€, Carrelage partiel: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 2300€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 44 m² × 30€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres:720€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 517 €/an
Calcul : 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 152 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 840 €
Revenus locatifs : +11 517 €
Charges déductibles : -43 840 €
Résultat foncier Année 1 : -32 323 €(Déficit de 32 323 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 923 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 120 €/an
Revenus locatifs : +11 517 €
Charges déductibles : -6 120 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10922.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 517 €43 844 €4 519 €-32 327 €21 400 €10 927 €10 927 €
211 748 €6 006 €4 401 €5 741 €--5 186 €
311 982 €5 884 €4 279 €6 098 €---
412 222 €5 758 €4 153 €6 464 €---
512 467 €5 627 €4 022 €6 840 €---
612 716 €5 491 €3 886 €7 225 €---
712 970 €5 350 €3 745 €7 620 €---
813 230 €5 204 €3 599 €8 025 €---
913 494 €5 054 €3 449 €8 441 €---
1013 764 €4 897 €3 292 €8 867 €---
1114 039 €4 735 €3 130 €9 304 €---
1214 320 €4 568 €2 963 €9 753 €---
1314 607 €4 394 €2 789 €10 213 €---
1414 899 €4 214 €2 609 €10 685 €---
1515 197 €4 027 €2 422 €11 169 €---
1615 501 €3 834 €2 229 €11 666 €---
1715 811 €3 634 €2 029 €12 177 €---
1816 127 €3 427 €1 822 €12 700 €---
1916 449 €3 212 €1 607 €13 237 €---
2016 778 €2 990 €1 385 €13 789 €---
2117 114 €2 759 €1 154 €14 355 €---
2217 456 €2 521 €916 €14 935 €---
2317 805 €2 274 €669 €15 532 €---
2418 161 €2 018 €412 €16 144 €---
2518 525 €1 752 €147 €16 772 €---
TOTAL368 899 €143 474 €65 628 €225 425 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 419 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 419 €-6 420 €+8 839 €
2+2 419 €0 €+2 419 €
3+2 419 €+274 €+2 145 €
4+2 419 €+1 939 €+480 €
5+2 419 €+2 052 €+367 €
6+2 419 €+2 168 €+251 €
7+2 419 €+2 286 €+133 €
8+2 419 €+2 408 €+11 €
9+2 419 €+2 532 €-113 €
10+2 419 €+2 660 €-241 €
11+2 419 €+2 791 €-372 €
12+2 419 €+2 926 €-507 €
13+2 419 €+3 064 €-645 €
14+2 419 €+3 205 €-786 €
15+2 419 €+3 351 €-932 €
16+2 419 €+3 500 €-1 081 €
17+2 419 €+3 653 €-1 234 €
18+2 419 €+3 810 €-1 391 €
19+2 419 €+3 971 €-1 552 €
20+2 419 €+4 137 €-1 718 €
21+2 419 €+4 306 €-1 887 €
22+2 419 €+4 481 €-2 062 €
23+2 419 €+4 660 €-2 241 €
24+2 419 €+4 843 €-2 424 €
25+2 419 €+5 032 €-2 613 €
Total+60 475 €+67 627 €+-7 152 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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