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Immeuble 228 m² Montpon Menesterol

VilleMontpon-Ménestérol (24)
Surface228m²
Coût Total197 068€
Loyer Annuel28 976€
Rentabilité14.70%
Cashflow/mois+1 155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 359 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 751,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IMMEUBLE locatif en centre ville comprenant 1 local commercial de 2 pièces loué, 1 local commercial de 4 pièces+ garage loué, 1 appartemant T2 + box loué. Au rez de chaussée, 1 appartement en duplex + box loué. Au 1er étage, 1 appartement T1 + box libre et 1 appartement T2 + box libre. Cour commune. Honoraires à charge acquéreur : 7.1% Référence annonce : 20-6132 Date de réalisation du diagnostic : 20/04/2026 Prix hors honoraires : 160 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 110 € et 1 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montpon-Ménestérol
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24700
Coordonnées : 45.002007, 0.156708
Total : 197 068€
Prix d'acquisition : 171 359€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 183 359€
Frais de notaire : 13 709€
Coût estimé : 13 709€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 13.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 2415€/mois
Loyer annuel estimé : 28976€/an
Fourchette totale : 1934€ - 3014€/mois
Fourchette annuelle : 23210€ - 36173€/an
Rentabilité brute :14.70%
Fourchette de rentabilité :11.78% - 18.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 606,43 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :366 265 €
Prix d'achat :171 359 €
Décote à l'achat :-194 906€ (-53.2%)
Marge achat-revente :169 197€ (46.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 068€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 018,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 660,30€
Coût de l'assurance :16 750,78€
Taxe foncière : 2 897,57€/an
Soit par mois : 241,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 414,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 259,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 154,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien.
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique et de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais équipements datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire.
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du sol en béton et entretien du garde-corps.
Quantité: 10 m²
Raison: État moyen visible - quelques traces d'usure nécessitant une rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(53 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 976 €/an
Calcul : 2 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 068 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 928 €
Revenus locatifs : +28 976 €
Charges déductibles : -21 928 €
Résultat foncier Année 1 : 7 047 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 928 €/an
Revenus locatifs : +28 976 €
Charges déductibles : -9 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 047 €/an
Prix d'achat du bien : 171 359 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 383 €(65% de 171 359 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 050 €/an
Calcul : 111 383 € × 3,636% = 4 050 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 976 €21 935 €6 367 €7 041 €---
229 555 €9 762 €6 195 €19 793 €---
330 146 €9 585 €6 017 €20 562 €---
430 749 €9 401 €5 834 €21 348 €---
531 364 €9 211 €5 644 €22 153 €---
631 992 €9 015 €5 448 €22 976 €---
732 631 €8 813 €5 245 €23 819 €---
833 284 €8 604 €5 036 €24 680 €---
933 950 €8 387 €4 820 €25 562 €---
1034 629 €8 164 €4 596 €26 465 €---
1135 321 €7 933 €4 366 €27 388 €---
1236 028 €7 695 €4 127 €28 333 €---
1336 748 €7 448 €3 881 €29 300 €---
1437 483 €7 194 €3 626 €30 289 €---
1538 233 €6 931 €3 363 €31 302 €---
1638 998 €6 659 €3 092 €32 338 €---
1739 777 €6 378 €2 811 €33 399 €---
1840 573 €6 088 €2 521 €34 485 €---
1941 384 €5 789 €2 221 €35 596 €---
2042 212 €5 479 €1 911 €36 733 €---
2143 056 €5 159 €1 591 €37 897 €---
2243 918 €4 829 €1 261 €39 089 €---
2344 796 €4 487 €919 €40 309 €---
2445 692 €4 134 €567 €41 558 €---
2546 606 €3 770 €202 €42 836 €---
TOTAL928 101 €192 850 €91 660 €735 251 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 735 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 085 €+2 112 €+3 973 €
2+6 085 €+5 938 €+147 €
3+6 085 €+6 168 €-83 €
4+6 085 €+6 404 €-319 €
5+6 085 €+6 646 €-561 €
6+6 085 €+6 893 €-808 €
7+6 085 €+7 146 €-1 061 €
8+6 085 €+7 404 €-1 319 €
9+6 085 €+7 669 €-1 584 €
10+6 085 €+7 939 €-1 854 €
11+6 085 €+8 216 €-2 131 €
12+6 085 €+8 500 €-2 415 €
13+6 085 €+8 790 €-2 705 €
14+6 085 €+9 087 €-3 002 €
15+6 085 €+9 391 €-3 306 €
16+6 085 €+9 702 €-3 617 €
17+6 085 €+10 020 €-3 935 €
18+6 085 €+10 345 €-4 260 €
19+6 085 €+10 679 €-4 594 €
20+6 085 €+11 020 €-4 935 €
21+6 085 €+11 369 €-5 284 €
22+6 085 €+11 727 €-5 642 €
23+6 085 €+12 093 €-6 008 €
24+6 085 €+12 467 €-6 382 €
25+6 085 €+12 851 €-6 766 €
Total+152 125 €+220 575 €+-68 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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