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Appartement à vendre

VilleSaint-Denis (93)
Surface88
Coût Total256 680
Loyer Annuel19 363
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois-365
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 2 443,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Urbain, Nombre d'égages : 18, Mandat exclusif

Appartement f4 : 3 chambres, séjour de 22 m2 ..avec balcon attenant, cuisine indépendante qui peut s'ouvrir complètement sur le séjour, entrée avec rangements et cellier(dressing), puis le couloir qui permet l'accès à l'espace nuit complètement séparé, 3 chambres, wc séparé, et la salle de bains (baignoire).

En parfait ETAT aucun travaux. Dans une résidence de STANDING.

un Couple de Gardien formidable qui veille sur la résidence.

Commerces, transports, écoles à moins de 10 minutes. Vendu avec 2 places de Parking. (1 place sous-sol et 1 place sur l'esplanade).

DPE : C Local vélo à disposition. Ravalement de la résidence avec isolation thermique prévu et déjà payé. Prix : 215000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 170 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 3900.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1110.0 € et 1560.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.943847, 2.350934
Total : 256 680
Prix d'acquisition : 215 000
Travaux : 24 480
Valeur du bien : 239 480
Frais de notaire : 17 200
Coût estimé : 17 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1614€/mois
Loyer annuel estimé : 19363€/an
Fourchette totale : 1223€ - 2128€/mois
Fourchette annuelle : 14679€ - 25541€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 601,72 €/m²
Basé sur :365 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 951
Prix d'achat :215 000
Décote à l'achat :-101 951 (-32.2%)
Marge achat-revente :60 271€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 253,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :74,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 328,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 387,05
Coût de l'assurance :22 459,50
Taxe foncière : 3 900,00€/an
Soit par mois : 325,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 325,00€/mois
Soit par an : 3 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 613,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 978,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-364,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en désordre nécessitant rangement et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 480(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1800€/m² = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:2 160
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 363 €/an
Calcul : 1 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 680 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 898 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 900 €/an
Calcul : 325 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 463
Revenus locatifs : +19 363
Charges déductibles : -41 463
Résultat foncier Année 1 : -22 100(Déficit de 22 100 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 11 400
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 983 €/an
Revenus locatifs : +19 363
Charges déductibles : -16 983
Résultat foncier Années 2+ : 2 380 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11400.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 36341 4718 293-22 10910 700 €11 409 €11 409 €
219 75016 7678 0692 983--8 426 €
320 14516 5367 8373 609--4 816 €
420 54816 2977 5984 251--565 €
520 95916 0497 3514 909---
621 37815 7947 0965 584---
721 80615 5306 8326 275---
822 24215 2586 5596 984---
922 68714 9766 2787 710---
1023 14014 6855 9878 455---
1123 60314 3855 6869 218---
1224 07514 0745 37610 001---
1324 55713 7535 05510 804---
1425 04813 4224 72311 626---
1525 54913 0794 38112 470---
1626 06012 7254 02713 335---
1726 58112 3593 66114 221---
1827 11211 9823 28315 131---
1927 65511 5912 89316 063---
2028 20811 1882 49017 020---
2128 77210 7712 07318 001---
2229 34710 3411 64219 007---
2329 9349 8961 19820 038---
2430 5339 43673821 097---
2531 1448 96126322 182---
TOTAL620 194361 327119 387258 86710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 867
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 066 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 066-3 210+7 276
2+4 0660+4 066
3+4 0660+4 066
4+4 0660+4 066
5+4 066+1 303+2 763
6+4 066+1 675+2 391
7+4 066+1 883+2 183
8+4 066+2 095+1 971
9+4 066+2 313+1 753
10+4 066+2 537+1 529
11+4 066+2 766+1 300
12+4 066+3 000+1 066
13+4 066+3 241+825
14+4 066+3 488+578
15+4 066+3 741+325
16+4 066+4 000+66
17+4 066+4 266-200
18+4 066+4 539-473
19+4 066+4 819-753
20+4 066+5 106-1 040
21+4 066+5 400-1 334
22+4 066+5 702-1 636
23+4 066+6 012-1 946
24+4 066+6 329-2 263
25+4 066+6 655-2 589
Total+101 650+77 660+23 990
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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