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Appartement à vendre

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface71m²
Coût Total153 258€
Loyer Annuel9 236€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 600 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 642,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 31/08/2026, 4/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 20 m²), 1 chambre, Entrée séparée, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition est, TV par câble, Digicode, Interphone, Pas de cave

Place Delille - place saint joseph - ce T2bis original , mansardé au dernier étage d'un immeuble suivi peut être tranformé en T3, il dispose d' une cuisine centrale qui dessert l'ensemble de l'appartement . l'ensemble des pièces de vie sont spacieuse, ainsi que les chambres . Cet appartement est habitable immédiatement , il est possible de faire des travaux d'amélioration.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.779080, 3.093723
Total : 153 258€
Prix d'acquisition : 116 600€
Travaux : 27 330€
Valeur du bien : 143 930€
Frais de notaire : 9 328€
Coût estimé : 9 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9236€/an
Fourchette totale : 601€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 7212€ - 11830€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 184,72 €/m²
Basé sur :864 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 115 €
Prix d'achat :116 600 €
Décote à l'achat :-38 515€ (-24.8%)
Marge achat-revente :1 857€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 258€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 814,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 656,11€
Coût de l'assurance :13 410,07€
Taxe foncière : 923,65€/an
Soit par mois : 76,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre bien entretenue mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 330 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5250€ = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 236 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 258 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 133 €
Revenus locatifs : +9 236 €
Charges déductibles : -34 133 €
Résultat foncier Année 1 : -24 896 €(Déficit de 24 896 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 496 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 803 €/an
Revenus locatifs : +9 236 €
Charges déductibles : -6 803 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3496.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 790 €(65% de 116 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 756 €/an
Calcul : 75 790 € × 3,636% = 2 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 236 €34 138 €5 347 €-24 901 €21 400 €3 501 €3 501 €
29 421 €6 668 €5 208 €2 753 €--748 €
39 610 €6 523 €5 063 €3 086 €---
49 802 €6 374 €4 914 €3 428 €---
59 998 €6 219 €4 759 €3 779 €---
610 198 €6 058 €4 598 €4 140 €---
710 402 €5 892 €4 432 €4 510 €---
810 610 €5 719 €4 259 €4 891 €---
910 822 €5 541 €4 081 €5 281 €---
1011 038 €5 356 €3 896 €5 683 €---
1111 259 €5 164 €3 704 €6 095 €---
1211 484 €4 966 €3 505 €6 519 €---
1311 714 €4 760 €3 300 €6 954 €---
1411 948 €4 547 €3 087 €7 401 €---
1512 187 €4 326 €2 866 €7 861 €---
1612 431 €4 098 €2 638 €8 333 €---
1712 680 €3 861 €2 401 €8 819 €---
1812 933 €3 616 €2 156 €9 317 €---
1913 192 €3 362 €1 902 €9 830 €---
2013 456 €3 099 €1 639 €10 357 €---
2113 725 €2 826 €1 366 €10 899 €---
2213 999 €2 544 €1 084 €11 456 €---
2314 279 €2 251 €791 €12 028 €---
2414 565 €1 948 €488 €12 617 €---
2514 856 €1 634 €174 €13 222 €---
TOTAL295 846 €141 487 €77 656 €154 359 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 359 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 236 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 940 €-6 420 €+8 360 €
2+1 940 €0 €+1 940 €
3+1 940 €+701 €+1 239 €
4+1 940 €+1 028 €+912 €
5+1 940 €+1 134 €+806 €
6+1 940 €+1 242 €+698 €
7+1 940 €+1 353 €+587 €
8+1 940 €+1 467 €+473 €
9+1 940 €+1 584 €+356 €
10+1 940 €+1 705 €+235 €
11+1 940 €+1 829 €+111 €
12+1 940 €+1 956 €-16 €
13+1 940 €+2 086 €-146 €
14+1 940 €+2 220 €-280 €
15+1 940 €+2 358 €-418 €
16+1 940 €+2 500 €-560 €
17+1 940 €+2 646 €-706 €
18+1 940 €+2 795 €-855 €
19+1 940 €+2 949 €-1 009 €
20+1 940 €+3 107 €-1 167 €
21+1 940 €+3 270 €-1 330 €
22+1 940 €+3 437 €-1 497 €
23+1 940 €+3 608 €-1 668 €
24+1 940 €+3 785 €-1 845 €
25+1 940 €+3 967 €-2 027 €
Total+48 500 €+46 308 €+2 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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