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Maison à vendre

VilleChapelle-Bouëxic (35)
Surface182m²
Coût Total223 920€
Loyer Annuel17 974€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 796,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, 6 parkings: Garage, 5 parkings, Jardin, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Dans un environnement calme et verdoyant, découvrez cet ensemble immobilier sur un terrain d'environ 400 m² offrant un fort potentiel de valorisation et de nombreux projets possibles.

Une maison d'habitation T3 d'environ 72 m² Pièce de vie, chambre ou bureau, salle d'eau, WC, à l'étage une chambre, bibliothèque.. Habitable immédiatement ou à faire évoluer selon vos envies Idéale pour une résidence principale, un investissement locatif ou un projet familial

Deux maisons en pierre à rénover Environ 110 m² au total Charme de l'ancien et caractère atypique

Potentiel pour création de logements, gîtes, location ou extension de l'habitation principale

Hangar avec parcelle arborée d'environ 1 000 m², constructibles: stockage, atelier, garage pour véhicules ou matériel.. Terrain agréable bénéficiant d'un cadre paisible pour le jardin.

Une opportunité à saisir pour les amateurs de pierre ou de projets à fort potentiel d'évolution.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 145 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Yannick LEPAGE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de RENNES sous le numéro 830 200 424

Ville : Chapelle-Bouëxic
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35330
Coordonnées : 47.932285, -1.936440
Total : 223 920€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 67 320€
Valeur du bien : 212 320€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 8.23€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1498€/mois
Loyer annuel estimé : 17974€/an
Fourchette totale : 1214€ - 1848€/mois
Fourchette annuelle : 14571€ - 22172€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 418,92 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :258 243 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-113 243€ (-43.9%)
Marge achat-revente :34 323€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 112,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :65,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 177,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 862,25€
Coût de l'assurance :19 593,00€
Taxe foncière : 1 797,38€/an
Soit par mois : 149,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 497,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 327,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 320 €(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 920€
    Isolation des combles perdus: 182 m² × 60€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (pose incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 400€
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 800€/fenêtre = 18400€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Bouëxic (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 974 €/an
Calcul : 1 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 920 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 484 €
Revenus locatifs : +17 974 €
Charges déductibles : -77 484 €
Résultat foncier Année 1 : -59 511 €(Déficit de 59 511 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 111 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 164 €/an
Revenus locatifs : +17 974 €
Charges déductibles : -10 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38110.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 974 €77 492 €7 590 €-59 518 €21 400 €38 118 €38 118 €
218 333 €9 971 €7 390 €8 362 €--29 755 €
318 700 €9 763 €7 182 €8 937 €--20 818 €
419 074 €9 548 €6 967 €9 526 €--11 293 €
519 455 €9 326 €6 745 €10 130 €--1 163 €
619 845 €9 095 €6 514 €10 749 €---
720 241 €8 857 €6 276 €11 384 €---
820 646 €8 611 €6 030 €12 036 €---
921 059 €8 356 €5 774 €12 704 €---
1021 480 €8 092 €5 510 €13 389 €---
1121 910 €7 818 €5 237 €14 092 €---
1222 348 €7 536 €4 955 €14 813 €---
1322 795 €7 243 €4 662 €15 552 €---
1423 251 €6 940 €4 359 €16 311 €---
1523 716 €6 627 €4 046 €17 089 €---
1624 190 €6 303 €3 722 €17 888 €---
1724 674 €5 967 €3 386 €18 707 €---
1825 168 €5 620 €3 039 €19 548 €---
1925 671 €5 261 €2 680 €20 410 €---
2026 184 €4 889 €2 308 €21 296 €---
2126 708 €4 504 €1 923 €22 204 €---
2227 242 €4 106 €1 525 €23 137 €---
2327 787 €3 694 €1 113 €24 093 €---
2428 343 €3 267 €686 €25 076 €---
2528 910 €2 826 €245 €26 084 €---
TOTAL575 706 €241 710 €109 862 €333 996 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 996 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 774 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 774 €-6 420 €+10 194 €
2+3 774 €0 €+3 774 €
3+3 774 €0 €+3 774 €
4+3 774 €0 €+3 774 €
5+3 774 €0 €+3 774 €
6+3 774 €+2 876 €+898 €
7+3 774 €+3 415 €+359 €
8+3 774 €+3 611 €+163 €
9+3 774 €+3 811 €-37 €
10+3 774 €+4 017 €-243 €
11+3 774 €+4 227 €-453 €
12+3 774 €+4 444 €-670 €
13+3 774 €+4 666 €-892 €
14+3 774 €+4 893 €-1 119 €
15+3 774 €+5 127 €-1 353 €
16+3 774 €+5 366 €-1 592 €
17+3 774 €+5 612 €-1 838 €
18+3 774 €+5 864 €-2 090 €
19+3 774 €+6 123 €-2 349 €
20+3 774 €+6 389 €-2 615 €
21+3 774 €+6 661 €-2 887 €
22+3 774 €+6 941 €-3 167 €
23+3 774 €+7 228 €-3 454 €
24+3 774 €+7 523 €-3 749 €
25+3 774 €+7 825 €-4 051 €
Total+94 350 €+100 199 €+-5 849 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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